土地证的年限比合同年限长.docx

土地证的年限比合同年限长 　　写字楼，住宅及商业面积，过了使用年限怎么办　　商业用地40年，综合用地是50年，按住宅用地规划的为70年新第十二章第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。　　写字楼属于非住宅建设用地。土地使用权期限届满后，如需续期，需要该土地上的房屋及其他不动产的归属者交纳土地使用权出让金。但具体费用和操作程序，现在国家并没有相关明确规定。这个问题实际上国家尚未明确。根据使用性质，我国对土地制定了不同的使用年限。近年来，随着房地产市场的开发建设，不少业主在购买商品房领到房产证后总会发现，商品房的土地使用年限并非开发商承诺的年限。　　个案：商品房使用年限无端少了八年　　市民购买全新的一手商品房住宅，往往因开发商推迟了土地开发的时间，70年期的使用年限少了好几年。　　XX年12月2日，李小姐购买了位于城市核心地段的一套商品房。拿到房产证后，李小姐才发现，该商品房的实际使用年限少了8年。　　李小姐与开发商签定的商品房买卖合同上显示，该商品房是纯居住用房，土地使用年限为1999年9月18日到李小姐认为，土地使用年限无端减少将给他带来重大经济损失，因为给开发商支付的房款里，应该分摊了70年的土地出让金，而土地使用年限缩短8年，就意味着她多付了8年的土地出让金。李小姐称，在她的商品房所处地段上，和她一样存在住宅土地使用年限“缩水”情况的共有200多户。　　据记者了解，新的商品房住宅，其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也可能已经减少了好几年。　　根据法律及法规的规定，土地用途为住宅的，使用年限为70年。深圳一些地块由于历史遗留问题，多是从工业用地转为住宅用地，其土地使用年限大都从上世纪90年代初起算，因而置业者现时购房入住，其房地产的土地使用年限往往不足60年。作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。因此，买卖双方有必要对该土地年限情况，予以特别了解和说明，以减少纠纷发生。　　法规：使用年限只与地价挂钩　　购买商品房时，您会看价格、看地段、看户型……但您注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗？王先生看中了中心城某楼盘的一套商品房，交了3万元定金。当他与开发商准备签订认购书时，却发现开发商土地使用年限少了。原来，这家开发商1996年就已经取得了该块土地的土地证，拥有了该块土地的开发权，而目前所买的这套住房要等到XX年年底才能正式交房，这套住房在使用年限上就少了12年。　　许多购房者在买房时，往往会以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。　　购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。　　于XX年10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》的这一规定，回答了广大商品房拥有者关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然《物权法》关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。　　概念：土地使用年限从何时开始算　　对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有，国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一