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2018 年物业管理行业分析报告 在管面积： 增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管 面积近 4 年 CAGR约为 25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新 委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。 物业费： 分化竞合提升，寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费 用存在明显分化， 中高端收费约为 3 元/ 平米/ 月以上， 中等水平在 1.8-2.4 元/ 平米/ 月左右。从提升物业费的潜力来看， 存量物业费提价难度高， 但是增量高 端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。 成本：智能化投入助力降本增效。 目前各家公司纷纷在技术领域加大投入， 减轻对人力的依赖。从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质 量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在 管面积 2017 年提升 12.5%至 5913 平方米，主流企业销售及行政费用率在 7-10% 区间。 增值服务： 进入 2.0 时代，共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的 增值服务毛利占比达到 3-5 成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加 多元化。 国际视野： 日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一 大物业管理公司， 2017 年传统物业服务板块营收达 529 亿日元，净利润 29 亿 日元，两者近 6 年的复合增长率分别达 4.13%和 6.39%，远超同期日本 GDP增速。 除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房 屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业 服务板块。 估值及投资建议： 物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理 应拥有比重资产开发更高的估值， 我们认为 PE的估值中枢在 20-30 倍上下具有 支撑。我们建议关注： 1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的 企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。 2、增值服务方面具备突破 空间的社区服务运营商，如彩生活等。 一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑 我们早于 2015 年开始研究物业管理及社区增值服务， 2015 年《社区 O2O： 万亿市场空间， 得家庭者得天下》和 2016 年《社区 O2O深度系列之二：构建生 态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区 O2O的发展路径与成长空间， 提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实 现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑 现我们之前的判断，我们社区 O2O深度系列的第 4 篇，也是围绕物业管理行业 — 1— 深入思考的第 3 篇，跨越数年周期，审视未来。 （一）强者恒强，龙头隐现 规范的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速发展和并购整合， 物业管理行业呈现出几大特点： （1）集中度快速提升。 根据中指百强物业报告统计， 2017 年百强企业管 理面积均值超 3000 万平米，百强物业服务企业市场占有率达 32.42%，相较 2016 年提升 3 个百分点，集中度快速提高。 TOP10企业管理面积均值超 2 亿平米， 市场占有率达 11.06%，相较 2016 年提升 1 个百分点。 （2 ）扩张重心逐步从外扩转向深耕。 2017 年，百强企业进入城市数量均 值