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预售合同登记备案约定 　　试说商品房预售合同的“注销登记备案”作者：黄河　　对已经生效的商品房预售合同“登记备案”，当事人能否申请注销？房屋登记机构注销已经生效的商品房预售合同“登记备案”，有什么风险？这两个问题，近年引起了一些房屋登记机构的困惑，也引起了笔者的思考。　　房屋登记机构开展的商品房预售合同“登记备案”，源于以下规定：　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。　　建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。　　商品房销售包括商品房的“预售”和“现售”。一些城市推行“商品房预售网上签约和预售登记备案管理”工作后，不少房屋登记机构在观念上，将“商品房预售网上签约”和“商品房预售合同登记备案”一并视为“商品房合同备案”。这样，法律和规章规定的商品房“预售”合同“登记备案”，在事实上成为商品房“销售”合同“登记备案”。　　由于《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》只规定了商品房预售合同的“登记备案”，对当事人能否申请“注销”已经生效的“登记备案”无规定，加上商品房销售中常有“购房人和开发商串通逃税炒楼花”、“开发商假售房造人气”、“假购房骗贷款”等传闻，一些房屋登记机构在对待当事人申请“注销”已经生效的“登记备案”时，往往顾虑重重，担心遭遇风险。　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”。该法第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。该法第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期　　浅论商品房预售登记备案与预告登记的区别　　XX年10月1日,《物权法》已正式实施，《物权法》第20条对“预告登记”进行了阐述，究竟“预告登记”和“商品房预售登记”有无区别？存在那些异同？目前理论界及司法实践存在多种说法。现笔者提出自己的陋见，敬请指正。　　概念：《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，《城市房地产管理法》第44条第2款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”　　两者存在以下几个方面的不同：　　1、范围不同。商品房预售登记备案的对象仅是预售的商品房。而买卖房屋、土地使用权等不动产物权都可适用预告登记制度。　　2、性质不同。商品房预售登记备案是行政管理手段，登记义务人是商品房预售人。而预告登记属民事行为，买卖双方可约定登记义务人。　　3、不作为的后果不同。商品房预售人对预售的商品房不进行预售登记备案属违反部门规章的行为，可能会被科于行政处罚。而没有进行预告登记属违约行为,需承担违约责任。　　4、作用不同。商品房预售登记备案是要求在预售合同签订后30日内，由开发企业办理备案手续，其目的也是为了维护房地产正常交易秩序，保护买受人利益而制定，能保证《商品房买卖合同》的优先履行权。但“登记备案”对于开发商“一房二卖”、“一房多卖”等违约行为起不到实际的制约效果。即使开发商将已经登记备案的预售房屋另行销售，买受人也无可奈何，保不住欲购买的期房，而开发商充其量被科以行政处罚，或在诉讼中面对败诉，但这些起不到对开发商的足够的威慑。　　预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。预告登记则是法律赋予了买受人债权请求权以排他的物权效力。如果开发