滨江南湖路段项目地块报告.pptx

;;项目地块情况;项目指标参数;项目地块情况;项目区位优势;南湖新城位于湘江东岸主城核心区南部，总用地面积357.11公顷，拥有5.3公里江岸线，是主城区内仅存的大规模滨江区域； 功能分布在空间上由北向南形成四大功能分区。根据与核心区的地缘远近关系，南湖新城板块北部更偏重城市综合功能发展，南部更偏重生态公共空间与大规模居住空间发展，以南湖路为分界线。 南湖新城，北部位于五一商圈延伸区域，随着城市商业的进一步发展和城市升级的推进，理所承担城市升级的第一承载者。;南湖新城核心区域——城市高尚公寓区; 本案直临湘江大道、书院路两条长沙南北主干道，具较强昭示价值，根据南湖新城沿江天际线规划，本案建成后将成为该区域，也是长沙湘江沿线主城区滨水城市高尚公寓区。;内部环境;公园：南效公园、湘江风光带、橘子洲头学校：长郡中学、雅礼中学、市九中、枫树山小学医院：南湖医院、省第二人民医院、五洲医院商场：好又多超市、新一佳超市银行：中国银行、招商银行、建设银行公共设施：火车南站市政绿化广场 公交车：1、101、122、139、134、804、901、908;五种方案定位设想;根据项目地块组合选择和规划指标条件进行概念方案构想;方案一概念图;分项名称;方案二概念图;分项名称;方案三概念图;分项名称;方案四概念图;分项名称;方案五概念图;分项名称;五种方案成本效益估算;总投资成本——方案一;序号;盈亏平衡点推算;总投资成本——方案二;序号;盈亏平衡点推算;总投资成本——方案三;总投资成本——方案三;盈亏平衡点推算;总投资成本——方案四;总投资成本——方案四;盈亏平衡点推算;总投资成本——方案五;总投资成本——方案五;盈亏平衡点推算;从五套方案盈亏平衡点推导定价是否符合市场行情？ —— 将从市场调研进行分析！;市场调研分析;网挂号; 从土地挂牌交易特例对比表滨江类来看，成交楼面地价区间为2583-6675元/平米，其中为商住性质的土地为2583-3531元/平米。由此可见，商住性质滨江类土地成交楼面地价最高为3531元/平米，该土地于2011年1月由复地集团摘得；而滨江类最高成交楼面地价为6675元/平米的土地为纯商业（金融）性质，由国家开发银行省分行摘得。 从表中滨江类商住性质土地成交以时间轴分析，通过测算，按照平均每年近20%的增长幅度，到2014年摘牌的土地成交楼面地价推算最高成交价为5166元/平米。 作为至今为止长沙地王成交的土地，是于2011年1月由邦源投资有限公司（九龙仓）摘得，该土地性质为纯商业用地，成交楼面地价为8413元/平米，位于寸土寸金的长沙商业最核心地段东牌楼位置，商业价值极高。;项目对比分析;市场调研分析;;—— 项目竞争楼盘详参;;2015/4/27;位置;;—— 项目竞争楼盘详参;;;2015/4/27;;香格里拉酒店及写字楼;—— 项目竞争楼盘详参（重点个案分析）;保利国际广场整体了解：南湖新城地标，65万平米超高层城市综合体项目。;保利国际广场定位与规划分析——高端城市综合体;户型;项目名称; 住宅价格分析：住宅销售均价在12000-18000元/平米区间。区域内最高价格为华远华中心18000元/平米，地理位置优势明显，配以奢华级精装定义。但其高单价、大面积所致高总价的销售压力较大，使得去化速度缓慢，市场抗性较大；开福万达广场销售率最高，去化率最快，在拥有地理价值和商业价值较高前提下，以15000元/平米较低的销售价格推盘，市场接受度良好；保利国际广场从地理价值上低于前两者，住宅价格也控制在16000-18000元/平米之间，因此销售情况好于华远华中心，但明显逊色于开福万达广场。因此，在价格梯度压力推导上，12000-15000梯度内压力最小，去化率最快；16000-18000梯度压力增大，去化率下降明显；18000以上梯度压力最大，去化率缓慢不理想。 写字楼、酒店价格分析：写字楼、酒店销售均价在18000元/平米。各楼盘定价维持在一个水平线，由此可见，滨江写字楼、酒店的价格差距不大。但业态市场饱和度较高，目前剩余物业较多，竞争压力较大。; 商业价格分析：商业销售均价在50000-80000万元/平米区间。区域内最高价格为华远华中心，尽管地理价值最高，但高门槛的定价必然使得销售率极低，去化速度最为缓慢；开福万达广场凭借自身的强大商业价值提携，以60000元/平米相对较低的价格面市，取得快速去化效果；保利国际广场以50000元/平米均价定义明显低于前两者商业价值的南湖新城板块，市场抗性较大，去化速度相对较慢。除了开福万达广场商业能够承受60000元/平米的梯度压力外，其他楼盘商业价值难以支撑商业定价压力。 未来竞争存量：从目前区域竞争楼盘销售情况分析，未来竞争存量主要来自华远华中心项目，预计未来存量超4