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借名买房合同效力 　　篇一：“借名买房合同”的法律分析　　龙源期刊 .cn　　“借名买房合同”的法律分析　　作者：石嘉莹　　来源：《学理论·上》XX年第02期　　“借名买房”是指，由于实际购房人受到国家政策的限性法律、行政法规”中“强制性法律、行政法规”的范畴。强制，不符合购房条件，从而委托符合购买条件的人以其名义制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约　　购买房屋。通常而言，表现为实际购房人与其用语多为“应当”“必须”““借名买房合同”定予以排除或变更的规定。”“禁止”等，但由“应当”所提示的法律规定并非总是强　　付，此外，其通常还会支付一笔额外的酬金给名义购房人。　　为更好地分析相关法律关系，笔者拟引入一则案例进行具体分析。案情如下：张三欲买房，无奈受制于限购政策。张三与李四系好友，李四不受限购政策制约，可以买房。张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷。房屋登记在李四名下，但由张三实际占有使用。待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。李四以自己的名义与开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款，房屋也登记在李四名下。购房首付由张三实际支付，贷款本息由张三实际归还，房屋也一直由张三占有使用。因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。　　基于上述案例，笔者拟从以下问题入手，从而理清“借名买房合同”的法律关系。　　一、是否有效　　笔者认为，在上述案例中，借名买房合同”同是有效的。原因主要有以下两点：　　首先，政策性规定不属于《合同法》第52;条“违反强制制性规定，如我国《合同法》规定“合同应当采取书面形式签订”，但未采取书面形式的合同可以通过补正等措施弥补其效力，因此有学者将这类规定称为“倡导性规定”。②　　能实现其私人目的。为了实现我们的目的，我们的行动必　　然有后果。合同法赋予我们的行动以合法的后果、承诺的　　强制展行。由于使人们相互信赖并由此协调他们的行动从　　而有助于人们达到其私人目标。”[1];在市场经济社会，每个　　市场主体作为一个合理的“经济人”，都是为了追求一定的　　篇二：借名购房协议的效力　　借名购房协议的效力 提要：实际购房人借用别人的名义购房，为保护自己的合法权益往往与名义购房人签订借名购房协议，一旦发生纠纷，双方就会闹到法庭，《借名购房协议》的效力如何就直接导致实际购房认的合法权益是否得以保证的关键。　　借名购房协议存在的背景　　1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人；　　2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房；　　3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。　　等等。　　借名购房协议的法律效力　　关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。　　首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人（具有实际购房资格）的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实　　意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。　　对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。借名购房协议发生纠纷后的处理　　在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。　　在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般法院认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。 但即使法院认定产权人归名义购房人，但依据所签订的