旅游地产策划体系概述.ppt

旅游地产策划体系 可行性分析和投资 财务分析： 评价拟建项目的经济可行性、指导并修正有关建议内容和开发过程，获得与开发目标相一致的最大的经济回报；并且为整个开发过程实现全过程的经济控制提供基本数据和方便的手段。 总 论 度假区市场分析 可行性分析和投资 土地使用规划 项目设计 经营与管理 实例分析 旅游地产策划体系 土地使用规划 度假区规划和设计的主要目的之一就是创造出良好的环境气氛，能给顾客带来宾至如归的感觉。 创造良好气氛可以有许多方法，多种考虑，但这个过程要求创造出一个形式或主题——度假区应该有怎样的景象？ 土地使用规划阶段需要我们研究： 场地的特点及文化内涵，景观环境 未来度假区的游客和居民所能承受的消费价格 喜欢的娱乐活动 寻找和你将开发的度假区类似的有关直观形象 确定开发用地未来的前景展望 旅游地产策划体系 土地使用规划 土地使用规划应注意的原则——1.自然景观环境的保护与营造 优美的自然景观环境是一个成功的度假区最重要的资源，任何新的度假区在规划中都必须认识到保持和加强环境保护是度假区规划和设计理念的一个重要部分。 土地使用规划应注意的原则——2.布局 在进行度假区的整体布局规划中要对独立住宅、旅馆和公寓等的位置进行重点考虑，在某种程度上要为每个单元提供高质量的景观视野，要有到娱乐场所的便捷通道，各使用功能间要有合理的关系。 开发者要最大限度地将每个单元都朝向可视景观。 规划中应布置一些有主要开敞空间的低层建筑，保持一种自然的乡村气息的特征，这类度假区所冒的风险要比没有生气的度假区小得多。 通常能够最大限度增加居住单元，同时又能保证开敞空间的需求的最有效的办法就是开发密集型住宅。通常应保留1/3－1/ 2的土地作为开敞空间，建筑只占了很小的用地。常见产品类型：低层联排住宅。 旅游地产策划体系 土地使用规划 用地规划过程 概念性规划 初步方案规划 规划成果阶段 旅游地产策划体系 土地使用规划 概念性规划 包括对用地有关信息的收集和评价，为将地块开发成特定的度假区形式指明方向。这个阶段最广泛地涉及用地的具体问题，通常决定购置土地之前就已经开始了这个阶段的规划，概念性规划考察可能的机会和约束条件。 一份详细的概念性规划应该包括以下内容： 规划文件应表明项目的风格，概括性地提出建筑主题风格，季节性设施的使用和娱乐活动。 项目的总用地规划图。常用“泡泡图”表明不同用地的位置，并对住宅的数量、大小或户型单元作粗略的估计。 依据土地的资产和债务说明文件作土地资源分析。 人口统计、心理分析和社会趋势的市场分析。 关于预算开支和经济策略的经济分析。 娱乐活动的形式、用途、项目的个性特征。 居住用地和非居住用地的使用，各种用途用地间功能的联系。 ※ 这个阶段应考虑几个可选择性的方案，进行评价、比较。 ※ 一个完整的概念规划应使开发者和规划者明白该用地是否值得进一步投资，如果确定值得投资，那么就进入下一阶段——初步规划阶段 旅游地产策划体系 土地使用规划 初步方案规划——初步的方案审核 在这个阶段，规划组应做工作： 由营销人员和经济规划师做出所有设施的初期费用预算。 与营销人员或经济规划师一道进行设施的设计工作。 做土地使用面积的详细计划，为进一步的设计分析和经济分析做准备。 进一步做开发土地总面积和设施的承载力研究。 经济规划师做有关经济评价和临时计划。 确定初期的项目设计指导原则。 成果文件： 用地的合法性，包括所有权说明 项目的规划目标陈述 建设时间表 定量的数字分析： 住宅单元数量 各地块面积、地块范围和密度 总的娱乐建筑和非居住建筑面积 审核小组需要的市场分析、市场性分析和其它报告 所要求的规划图： 用地现状条件 规划用地红线和地块设计图 所有已有的、计划建造的、需改建的建筑位置、面积规划图 需要留作公共开敞空间、作为娱乐设施或其它用途的所有用地的位置、面积规划图 总的地形规划，包括分期开发计划 任何可能有助于提高待开发项目价值的毗邻地区的设计图 旅游地产策划体系 土地使用规划 规划成果阶段： 初步方案和规划成果阶段的主要区别是规划内容详细程度的不同在初步方案阶段有关的纲要性文件和图解说明需要在规划成果阶段作进一步的分析、设计。用地规划内容必须非常详细，以备存档作为合法性文件。其它各种规划图，如风景规划图等，也必须以最终成果形式呈送规划部门。 开发者需要了解本地有关部门对主要规划允许修改的幅度、范围。一般来说，除非非常有必要进行修改，否则最好不要偏离经审批后的规划。 总 论 度假区市场分析 可行性分析和投资 土地使用规划 项目设计 经营与管理 实例分析 旅游地产策划体系 项目设计