工程技术尽职调查报告.docx

建设银行温州分行大楼 FILENAME 工程技术尽职调查报告 | 2015年9月23日 PAGE 2 / NUMPAGES 73 Project Building Consultancy, DTZ 技术尽职调查报告 建设银行温州分行大楼 谨呈：建银置业有限责任公司 2015年09月23日 版本号1.00 编制： 童海峰 审阅： 赵随项 批复： 侍大卫 戴德梁行 上海 上海办公室： 中国上海市南京西路1366号恒隆广场二期42-43楼 邮编 200040  目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 尽职调查报告综述 3 1 执行摘要 20 2 项目概述 21 3 资料调查 22 4 现场调查 23 5 尽职调查照片 43 6 大楼改造费用估算 72 7 免责条款 73  尽职调查报告综述 根据尽职调查服务期间与建银置地及原产权人代表的沟通协调以及现场勘查，此次工程技术尽职调查工作中发现的主要问题，我司总结如下： 大厦相关资料文件 在尽职调查阶段，我司仅收到建银置地提供的与大楼相关的电子版产权证及建筑平面图纸。由于建银置地无法提供大楼各项系统图纸如机电图等，该大楼又空置时间过长部分设施及系统已废弃，因此我司无法核实现场各系统是否与设计图纸要求相一致。 截止至我司进行现场调查及提交尽职调查报告前，未收到大楼其余资料，如：消防验收报告、环评报告、竣工蓝图等。按照我司对建设项目审批的理解和政府规定的审批流程，我司原则上认为原产权人既已取得房产证，则消防验收、质监站验收等均已通过。 由于该大楼空置的时间过长，大部分系统都已废弃，我司无法更为深入地考察并判断大楼各个系统的完整性，仅能对现场实际情况进行观感检查。 建筑总体情况 根据现场勘查结果，对于大楼的总体情况，罗列如下： 大楼地处老城区，周边交通便利，临河处环境幽雅，靠居民住宅楼老城区处比较杂乱； 建筑本身存在多处明显的结构问题，如沉降不均匀产生墙体裂缝、渗水等情况； 大楼内部装修已陈旧破损不堪； 根据现场判断，多数系统设备应该已废弃无法运行。 建筑交付标准 建筑外立面：砖混结构；大楼外立面贴墙砖； 屋面标准：为上人屋面，水泥砂浆完成面铺防火卷材，由于未能取得建筑相关图纸和资料，因此屋面荷载无法确认； 餐厅：大餐厅为水磨石地面，石膏板吊顶，墙面为白色涂料；小餐厅为水磨石地面，石膏板吊顶，墙面为护墙板+白色涂料； 主楼内部公共区域及走道：一层大堂及公共走道地面铺设地砖，石膏板+铝扣板吊顶，墙面为白色涂料；楼梯为水磨石台阶完成面；厕所地面和墙面均铺设磁砖，铝扣板吊顶。 主楼单元房间：复合地板完成面，墙面为白色涂料，石膏板吊顶；房间内无空调，有照明，墙面装有插座； 地下室标准：水泥砂浆找平地面，墙面为白色涂料，无吊顶 主要问题 通过对建设银行温州分行大楼的现场调查，我司对大楼的各个层面都进行了观感检查，范围涵盖大楼本身的建筑结构、建筑外立面、屋顶、内部公共区域、地下室、停车区域以及建筑周边区域；为了能让建银置地一目了然的了解到大楼现有存在的问题，便于建银置地对此大楼进行评估改造，我司按照大楼的各个分区罗列了以下重大问题清单，给予建银置地对大楼情况的了解。 建筑结构：建筑外立面墙砖破损、脱落、锈迹；外墙因广告牌拆卸留下许多孔洞导致建筑内部渗水严重；建筑沉降不均匀引起大面积墙面地面开裂；屋面防水层破损引起建筑内部漏水；多处瓷砖、玻璃、地板等破损；现场情况与我司获得的建筑平面图纸布局有局部变动； 电气系统：变电站内主要电气设备包括高压柜、变压器、低压柜等都是1997年的产品，使用年限已有18年，设备老化；发电机房电瓶已坏；总用电量偏小； 暖通系统：无空调设备，原有空调机组都已被拆除或损坏； 给排水系统：屋面排水沟及盖板损坏；屋面水箱无水；给排水管道等部分都已无用需重新改造；无热水系统； 消防系统：仅有消防栓系统，且无法确认消防栓管是否还能使用；无消防喷淋、烟感系统；无消防报警系统、消防广播；消防管道都已生锈； 弱电系统：IT机房设备已拆除无法使用，仅有IT机房用FM200消防气体灭火系统，未经测试无法确认系统是否正常；无安保监控防盗系统，无110、120、119联动系统； 垂直运输：1台客梯，电梯未贴有年检合格标志；电梯七楼的外楼层门损坏无法开启；电梯内吊顶损坏； 厨房设备：厨房未通煤气或天然气；厨房设备简陋且污秽不堪。 根据原产权人提供的产权证上说明，原大楼设计用途为非居住，因此，若大楼改造成老年公寓，需要向当地的规划及建设部门咨询办理相关手续。 为了向建银置地清晰地展示出此次尽职调查过程中发现的问题，以下缺陷均佐以现场照片为证： 区域 存在问题 照片 建筑 外立面 由于原大楼外立面装有广告牌，拆卸后