金融理财学第六讲上20170328资料文档.pptVIP

《金融理财学》 第六讲：房地产投资计划 闽南师范大学商学院 金融教研室 王铁军 2017年03月28日 1 2 3 房地产概述及汇报选题 房地产价格的构成及影响因素 房地产投资分析 4 房地产估值 第1节 房地产概述及汇报选题 各种定义比较 王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种权利的集合。 房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、权益和利润。 Investopedia，投资百科的定义 Real estate is property comprised of land and the buildings on it as well as the natural resources of the land including uncultivated flora and fauna, farmed crops and livestock, water and minerals. 提问：国内外定义的差别在哪里？ “房”和“地”是否要分家？ “房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。 土地归国家集体所有 房地产是权利的集合，包括土地及其全部附属物。 土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。 房与地不分家（国外）： 房与地分家（我国）： 房地产是部分权利的集合，个人没有土地所有权。 土地私有制 房地产是土地及其附属物的各种权利的集合 提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关？ 明确“物”的归属，保护权利人的物权。 如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。 《中华人民共和国物权法》 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 提示：《物权法》与房地产的交集有哪些？ 住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。 土地拍卖制度 结论：土地拍卖导致“地王”，必然推高房价。 对土地估值最高的竞拍者获得土地。 土地使用的其他制度探讨。 土地规划，统筹分配给企业使用。 市场化的竞争制度？ 能赚最多钱的竞拍者获得土地。 把房价卖到最高的竞拍者获得土地。 土地定向供给制度？ 土地市场，有无数供给者、无数需求者。 在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然选择，也是最优选择！ 房子的所有权是永久的，土地的使用权是70年。 如果房子永远不倒塌，房主永远拥有它，但只拥有70年的土地使用权。 以下哪种解决办法好？ 思考：70年之后怎么办？ 土地使用权从70年改为“永久”。 提示：这是土地私有化！ 70年之后，自动续期（物权法）。 疑问：如何续期？有偿、无偿？ 2017年两会后，李总理答中外记者问 思考：哪些能信，哪些不能信？ “房屋产权70年到期后怎么办？国家准备怎么解决？” 不能全信！ “可以续期”，《物权法》规定，可信。 答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。 “不需申请”，《物权法》规定，可信。 “70年产权”是法律问题，不是行政问题！ “没有前置条件”，超越职权，不可信。 “不影响交易”，维护市场稳定，可信。 思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？ 钉子户值得称赞吗？ 重庆最牛钉子户 你的观点？ 思考：《物权法》提到“为了公共利益，可以征收集体、单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公共利益”？谁来确定“公共利益”？ 正方:值得称赞,个人应当维护自己的财产所有权，权利不得被侵犯！ 反方:不值得称赞,个人漫天要价，损害公共利益，延缓社会经济发展。 农民的土地、房产有价值吗？ 反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市买卖，造就了无数“地王”。 正方：没有价值，农民土地属于集体所有，不能上市买卖；农民希望抵押房产贷款，银行不给贷款。 通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。 引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。 固定性，土地是不可移动的。 读史可以明智：我国历史2600多年的盐税、食盐财政，盐业专营。 异质性，没有一块土地是完全一样的。 有限性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。 权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益权、处置权等等。 保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土地需求逐渐增大。 税收性，由于土地的国家专营，买房、租房和建房均被政府“专营税”。 按照使用性质划分： 市场化商品房 居住类房地产，住宅、商品房。 商业类房地产，商场、购物中心，商铺。 居住类房地产的分类： 工业类房地产，厂房、工厂区建筑物。 其它用地，例如，教育用地。 限价商品房 经济适