天水龙城·明珠整体营销策划方案.pdf

龙城龙城●●明珠明珠 ——整体营销策划方案整体营销策划方案—— 我们在市场调研中我们在市场调研中，，了解很多了解很多，，也听到很多也听到很多 有人说天水的市场大户型销售不好，没有人买！还有人说，天水房价超过5000元 以上，卖不出去！ 事实真的事实真的是这样这样吗？ • 经过调研我们发现天水房地产市场竞争激烈但具有较好的市场前景。目前天 水市房地产市场都比较注重景观、硬件配套和软件服务。 • 市场偏好90-100平米左右面积的户型，市场均价大概在4300元/平米左右。 • 市场楼盘定位同质化严重，没有形成良好的差异化。 • 物业服务普遍不高，硬件配套还不完善 5000元以上的楼盘真的没有吗？答案：有， 但是也有6000元以上的，而且还是中大户型 水晶悦城 籍河北岸 高尚亲水社区 • 价格：6000-6200元之间 •• 70%70%跃层跃层，户型面积多在户型面积多在120120-160160平平 米左右 • 销售开始年销售开始，目前住宅尚有目前住宅尚有44- 5套未售 市场给了我们信心市场给了我们信心，让我们看到希望让我们看到希望。虽然只有一个虽然只有一个，但我们认为但我们认为::够了够了，足足 够了！ 我们只有136位客户，这就是我们的目标市场 136位客户是那些人 成功商人 大中型企业一把手 政府领导干部 136位客户行为、需求是什么？ 至少为二次以上置业，有多次购房经验 非常注重住宅产品的地段非常注重住宅产品的地段、、配套配套、、自然环境自然环境 渴望静逸、逍遥的生活环境；阅历丰富，思想成熟，心态平和，行事稳重； 行为低调行为低调，，不好张扬不好张扬；；对居住区安全考虑较多对居住区安全考虑较多；；对交通便捷要求并不是很高对交通便捷要求并不是很高；； 可能已有住房，但是需要进行住宅的换代升级； 注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式； 多数有亲水/景观情结； • 他们是他们是3030-5050 （（5555））岁的中青年岁的中青年，以拥有家庭以拥有家庭 • 他们更倾向于”40不惑”的年龄，他们的人生已经没那么激进，知道平淡是 美平安是福美平安是福，生活的沉淀让他们身上呈现出岁月的静好生活的沉淀让他们身上呈现出岁月的静好，未来的圆满未来的圆满 • 生活的经历给了他们开阔的眼，宽容的心，以往的失败对他们来说，只是生 动的动的一课课 • 他们的事业已经取得成功，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳， 他们已经拥有较高较高的社会会地位，不在为生活这种浅浅层次的问题在搏杀 • 对于他们而言，“钱不是问题，重要的生活质量” 他们是站在金字塔上最顶端的人 身份象征 稀缺性稀缺性 安全性 舒适性 我们拥有什么？ • 占据天水市城市核心地段 • 无可复制的籍河风情线 完善的生活配套 天水一中 购物一步到位 远眺人民公园 天水市第一人民医院 • 别人有的我们都具备了，但别人没有的我们有吗？ 恰恰是产品、配套、细节这表面上看只是一点点，造就了 项目实质性的尊贵气质绝不是项目实质性的尊贵气质绝不是一点点点点 什么是高端住宅什么是高端住宅？？ √地段/环境的稀缺性 风景怡人的自然环境风景怡人的自然环境 （（河景河景、山景山景、公园公园、内外景观区域内外景观区域）） √设计的时尚性 建筑设计风格建筑设计风格，园林设计风格等必须引领时代潮流园林设计风格等必须引领时代潮流，成为经典成为经典 并且作为高端住宅，设计还必须能够彰