中国指数研究探究院-中国房地产市场总结xxxx_展望xxxx文档.ppt

标杆房企策略三：重点布局东部一二线城市，中高端项目贡献大 东部一二线城市复苏更快，重点布局的企业显著受益。以中海为例，长三角、珠三角和环渤海的贡献率最高，总共占比62%，其中，长三角达到24%，环渤海和珠三角，均为19%。从增速来看，除港澳地区外，长三角和珠三角的业绩增速最高，分别达到53%和40%。 中高端项目热销是标杆房企表现突出的重要推动力。绿城、融创和中海中高端项目成交套数占比超过或接近80%；华润和世茂为65%左右，远洋为61%。 图：2012年1-11月代表企业业绩增速与中高端产品占比对比 数据来源：CREIS中指数据， 注：这里选取销售套数在50套以上和销售面积普遍5000平方米以上的项目分析。 产品类别根据套价划分，分为低中高端三类：套总价低于项目所在城市全市套总价的为低端产品；套总价介于全市套总价1倍至2倍之间的为中端产品。住宅、别墅、公寓不做区分。 目录 2012年中国房地产市场总结 未来中国房地产市场趋势展望 2013展望：整体市场好于2012年，上下半年增速前高后低 长期展望：城镇化进程推进提供发展空间，前景仍然良好 市场特点：不同城市、需求和企业的分化将进一步加剧 最新动向：部分城市收紧公积金贷款，进一步彰显政府坚持调控的决心 近期，部分城市收紧公积金贷款：金华、昆山、东莞三地收紧公积金贷款政策：如昆山要求申请公积金贷款必须连续缴存12个月（之前为6个月），东莞最高贷款额度不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍（之前个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元），首付从最低20%提高到30%；金华贷款额度从30万元降至20万元。公积金贷款政策变化，与当地公积金资源有限而市场回升快有关，不能简单地理解为地方政府收紧调控。此外，媒体传言二套房贷首付提高到七成，利率1.3倍。我们认为这一政策不太可能出台，但总体来看，房价地价止跌反弹的势头比较明显，政策执行层面将继续从紧，限购、限贷作为本轮调控的重要方向，在2013年依然会继续坚持，房产税试点改革也有扩大的可能。 数据来源：CREIS中指数据， 日期 城市 关键内容 2.18 昆山 自2013年2月25日起，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。 2.8 东莞 住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求： （一）不高于申请人住房公积金账户余额的8倍。 （二）购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。 （三）购买二手房的，应由申请人委托市住房公积金管理中心认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的较低值作为计算可贷款额度的房屋总价。 2.1 金华 因住房公积金贷款供不应求，放贷轮候时间过长，决定自2013年2月4日起，住房公积金最高贷款限额调整为：夫妻双方均正常缴存住房公积金的为40万元，只有一方正常缴存住房公积金的为20万元，其中职工住房公积金月缴存额高于1000元（含）或缴存工资基数高于4000元（含）的，最高限额可提高10万元。 表：近期部分城市出台有关公积金政策 中央表态：国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出“坚决抑制投机投资性购房”，进一步明确严格限购、差别化住房信贷等政策，再次提出扩大个人住房房产税改革试点范围。对限购等政策的重申，为2013年乃至更长时间内房地产政策导向指明了方向，对市场短期信心将带来不利影响，但从根本上来看，决定市场需求的因素没有变化，房地产业无论是短期还是长期来看仍有广阔前景。 方向 主要内容 总结调控效果 房地产市场调控取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施发挥了关键作用。 当前形势判断 我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 主要政策 （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均