房地产估价理论基础.ppt

第二章 房地产估价的理论基础 区位理论 地租理论 地价理论 产权理论 一 区位理论 区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 典型的区位理论——农业区位理论 工业区位理论 中心地理论 城市地域空间利用结构理论 1 农业区位理论 农业区位理论的创始人是德国经济学家冯?杜能，他于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》（简称《孤立国》），是世界上第一部关于区位理论的古典名著。 （一）杜能“孤立国”理论的前提条件 （二）杜能农业区位理论的主要内容 （一）杜能“孤立国”理论的前提条件 1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。 4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。 5.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。 （二）杜能农业区位理论的主要内容 1.杜能区位理论的基本经济分析。 2.杜能圈。 3.杜能圈的修正模型。 1.杜能区位理论的基本经济分析 P=V-(E+T)=(V-E)-T V：农产品市场价格 E：农业生产成本 T：农产品从产地到市场的运费 P：农产品生产的利润 按照杜能理论假设，孤立国中的唯一城市直接决定了农产品价格，因此，一定时期内，农产品的市场价格是常数，杜能还假设，各地生产能力相同，市场农产品的成本也相同，则V-E是常数固定。那么运费就直接影响了农产品的利润。所以农业区位论的主要问题就归结为：如何合理布局使农业生产达到节约运费。 2.杜能圈 根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在其《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。 　　 第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。 　　 第二圈为林业区。本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。 　　 第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。 　　 第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。 　　 第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。 　　 第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。 3.杜能圈的修正模型 杜能根据假设前提，得出的农业空间地域模型过于理论化，与实际不太相符。为了使其区位图式更加符合实际条件，他在《孤立国》第一卷第二部分中将他的假设前提加以修正，指出现实存在的国家与“孤立国”有以下区别。 　（1）在现实存在的国家中，找不到与孤立国中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状都完全相同的土地。 （2）在现实国家中，不可能有那种唯一的大城市，它既不靠河流边，也不在通航的运河边。 （3）在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都，还有许多小城市分散在全国各地。 2 工业区位理论 工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德?韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。 （一）韦伯工业区位理论假设条件 （二）以运输成本定向的工业区位分析 （三）劳工成本影响工业区位趋向的分析 （四）集聚与分散因素影响工业区位的分析 韦伯工业区位理论假设条件 为了理论演绎的需要，与杜能一样，韦伯首先做了下列若干基本假设： 　　1.研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。 　　2.工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。 　　3.工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。 　　4.劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动