某建设项目财务评价概述.ppt

项目投资现金流量表（出售房地产） 损益表（出售房地产） 房地产开发项目损益表基础数据估算 2、经营税金及附加 经营税金及附加=“两税一费”+印花税+交易管理费 （1）“两税一费”。营业税+城市维护建设税+教育费附加 营业税=销售收入×5% 城市维护建设税=营业税×税率（若该项目在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%） 教育费附加=营业税×3%。 （2）印花税 印花税=销售收入×0.05% （3）交易管理费 交易管理费=销售收入×0.5% 房地产开发项目损益表基础数据估算 3、土地增值税 （1）土地增值税=增值额×增值税率 （2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-销售税金及附加-其它扣除项目。 其中：其它扣除项目=开发成本×20%。 （3）增值税率 增值税率根据增值比例来确定： 增值比例=增值额÷总成本费用 增值比例50%以下，增值税率取 30% 增值比例50%至100%之间，增值税率取 40% 增值比例100%至200%之间，增值税率取 50% 增值比例超过200%，增值税率取 60% 房地产开发项目损益表基础数据估算 6、利润总额 利润总额=销售收入－总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税 即：6=1-2-3-4-5 6、所得税 所得税=利润总额×25%（房地产开发企业所得税税率），即：6×25% 7、税后利润 税后利润=利润总额－所得税，即：6-7 但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。 房地产开发项目损益表基础数据估算 8、盈余公积金 盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。 （1）公益金=税后利润×5% （2）法定盈余公积金金=税后利润×10% （3）任意公积金。由企业自主决定，也可以不用提取 9、可供投资者分配的利润 可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金+年初未分配利润 可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润 1、投资利润率 ——项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总投资的比率 3、资本金净利润率 ——项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的净利润与项目资本金的比率。 资金来源与应用表组成 资金来源：收入，资本金，长期借款，流动资金借款，发行债券，发行股票，回收固定资产余值，回收流动资金。 资金运用：建设投资，经营成本，经营税金及附加，所得税，借款利息，借款本金偿还，应付利润 “损益表”与资金来源与应用表的关系 ？讨论 1、“资金来源与应用表”中那些项可以通过“损益表”获得？ 2、“损益表”中哪些项通过“资金来源与应用表”获得？ 3、长期借款和相应的利息如何确定？ 案例详解 背景资料： 现假设一房地产出售项目(在市区)，项目寿命周期为6年，（即从2011年至2016年）。总销售收入为20亿，各年比例分别为：0，10%，30%，35%，20%，5%；建设投资（不含利息）为10亿，各年投入比例分别为20%，30%，45%，5%，0，0。建设期前两年可投入资本金合计20000万元，其它资金来源只有通过销售收入和长期借款取得。若还款方式为每年支付当年借款利息，本金最后一次偿清。试通过资金来源与应用表来确定合理的贷款金额和相应的利息支出。(i=8%) 第一步：求解各年贷款金额及利息 (1)2011年 资金来源：销售收入：0 投资借款：χ 资本金：10 000万元 资金应用：房地产投资（不含利息）：20 000万元 投资利息： 其他项：均为0。因为没有收入，其它应用均为0 资金平衡：此时，资本金明显不能提供第一年的投资应用，所以必须借助投资借款。要使投资借款最小，则就要求使资金盈余为0，即：资金来源=资金应用 解得 万元 则当年贷款利息为416.67万元 则当年投资总额为： 第一步：求解各年贷款金额及利息 第一步：求解各年贷款金额及利息 资金平衡：此时，资本金和收入明显不能提供第二年的资金应用，所以必须借助投资借款。 解得 万元 则当年贷款利息为914.30万元 则当年投资总额为： 利润总额： 第一步：求解各年贷款金额及利息 （3）2013年 这一年销售收入数额较大，则先假设不用贷款。只要验证 “