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拿地策略思考 房企10种拿地模式 随着“白银十年”的到来，供不应求的局面被打破，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。为此，标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。 我们梳理出当下主流的10种拿地模式，理清它们各自的优劣和必备资源，试图摸索出适合我司的拿地策略。 一、商旅文产业与地产联动模式 1、万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值,拉动消费，提升当地经济水平。基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。 2、通过文旅地产带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，借此实现大幅低价拿地。 3、万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值。 代表企业：万达 “文旅”聚势，以“商业”增值 提升 地块价值 文旅 商业 房地产 政府 销售收入反哺 拉动地块价值 拉动经济发展 低价优质土地 1、进入城市，将当地生态资源、景观元素进行包装，形成文化内涵；然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业，获取大片低价土地 2、开发以主题公园为主的旅游地产项目，催热当地经济，提升土地价值。 3、借助旅游产业发展，开发商场、酒店、商业配套等业态，进一步拉动消费，提高土地溢价。 4、在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发，获得高额地产收入，反哺旅游业发展。 代表企业：华侨城 旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游 成功关键：抓住政府拉动消费、扩大就业、发展文旅商业的需求 成功要素：商业、文旅资源和运作能力 局限性：成都商业存量较大，此模式仅在周边三四线城市有发展空间 二、智慧产业与地产联动模式 1、开发科技产业园区，创造和集聚大批高科技企业，将智力资本和创新优势最集中在开发区域，实现区域经济大幅增涨。 2、智慧产业与地产联动，对城市产业结构调整起到积极的推动作用，深受地方政府欢迎。因此得到政府在土地、融资和战略合作方面的支持。 代表企业：世茂地产 产业集聚+智慧应用+新城开发 成功关键：顺应中国各地产业升级的战略需求。 成功要素： 局限性： 世茂南京海峡城： 世贸与政府签订意向协议，以底价45亿元拿下先期34万平米土地，楼面价仅4000/㎡。 三、养老养生产业与地产联动模式 1、保利以全产业链的形式进入健康养老产业，打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。联合多家权威医学机构打造养老联盟，推出养老服务标准体系和养老护理标准，并推广一地入会多地养老的管理模式，实现资源共享。 2、发展养老住宅，并将养老产业与租售结合的地产模式向融合，实现养老和地产联动。一方面，通过适老住宅销售反哺养老产品开发建设以及配套改造；另一方面，产权长期租赁式持有，入住老人通过15年左右的公寓长期租赁，获得产权，如中途老人去世，则获得部分产权变现为资金归还给老人继承人，公寓再重新出售产权。 代表企业：保利地产 医院+专业养老公司+地产 成功关键：掐准了国家对养老产业的大力支持，市场潜力巨大 局限性：利润周期长 四、产业园区建设与地产联动模式 1、以区域产业园区为龙头，借助平台嫁接产业，以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托，打造区域经济发展引擎。 2、让当地政府前期零成本零投入，降低地方经济负担，而随着入园企业经营和盈利能力提高，实现财政收入和区域GDP双提升。 3、通过这种与政府的协同效应，满足政府政治、经济诉求，反过来让企业获得大量优质低价土地，公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发，形成一体化联动发展模式，实现较低的土地成本。 代表企业：华夏幸福 “产业新城+X” 成功关键：政府前期零投入却可以获得收益。 成功要素：招商能力、产业资源 局限性：前期投资额大、利润周期长 五、第一高楼经济与地产联动模式 1、绿地集团在全国各地修建超高层地标建筑，带动当地“摩天经济”的发展，满足地方政府政绩诉求，带动整个区域形象和品质的提升。 2、超高层一旦建成，采取售租结合模式，确保2~3年回本；通过政府配送的住宅开发、销售回笼资金，偿还土地款，形成良性循环，获取高额利润。 3、地方政府为降低超高层巨大投资风险，配送住宅用地，并容许绿地参与旧城改造和进行综合体开发。得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地，大大降低拿地成本，并得到政府在融资方面