论房地产调控政策在中小城市失灵的原因及对策(精).docVIP

企业导报 GUIDETOBUSINESS 论房地产调控政策在中小 城市失灵的原因及对策 刘为敏 （蚌埠学院经济管理系，安徽蚌埠233010） 【摘 要】房地产行业是一项关系民生的重要行业，因而，房地产调控成为政府宏观调控的主要领域之一。首先分析了房地产 调控政策的演变，进而分析了房地产调控政策在中小城市失灵的原因，最后提出了完善中小城市房地产调控政策的相关措施。 【关键词】中小城市；房地产市场；调控政策一、房地产调控政策的演变 房地产业作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远政治稳定都远超越单纯的经济范畴，对经济发展，对社会安全、至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。 ２００１年，中央政府发布了１９５号文件。该文件规定，房地产开发商必须以自有资金交纳土地出让金；房地产开发商的自有资金不得低于总投资的３０％，在项目施工临近尾声时，商业银行才可发放个人按揭贷款。但在实际操作中，房地产开发商利用商业银行发放的流动资金贷款交纳土地出让金，在项目施工刚开始时就在商业银行的配合下启动按揭贷款程序。同时，房地产开发商的自有资金率远远低于３０％。 ２００３年，中央政府对商业银行的房地产贷款进行了全面检查，并发布了《２００２年货币政策执行报告》。该报告披露了“违规贷款”主要集中在房地产开发贷款和个人商品房贷款上。２００３年６月，中央政府又出台了１２１号文件。该文件是１９５号文件的具体化，再次强调了商业银行不得违规发放房地产贷款。但房地产金融违规现象并未因此得到有效遏制。用流动资金贷款违规发放个人按揭贷款等行为有增无减。交纳土地出让金、 ２００４年，中央政府出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引》等多项政策，加强对房地产融资的管理，通过控制商业银行总体贷款规模来控制房地产信贷规模。对房地产开发商而言，通过商业银行融资的渠道已经不太通畅了。于是，房地产开国务院还出台了《关于深入开发商开始大规模引入外资。同年， 展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》等政策，开始从源头上规范土地市场，以期给房地产市场降温。但房地产开发商却借机大肆宣传商品房供给将大幅减少，利用公众的消费恐慌心理推动房价进一步高涨。 ２００５年，国务院先后出台了“国八条”和“七部委８条”，开始通过各种手段对房地产市场进行全面调控。“国八条”和“七部委８条”都强调抑制房地产投资增长过快和房价上涨过快。但地方政府却阳奉阴违，继续推动房地产投资高速增长。房地产开发商则继续拉高房价，并通过媒体大肆宣传房价不会下跌的理由，鼓动老百姓买房。 ２００６年，国务院又先后出台了“国六条”、“九部委１５条”、 和“国税七条”。这些新政策主要是调整住房供“六部委１４条”应结构和稳定房价。 ２００７年，中央政府各部门先后出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《房地产市场秩序专项整治工作方、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》案》 等，目的在于通过土地调控和市场监控抑制过热的房地产市自场，最主要的是构建具有中国特色的居民住房制度。同时，２００７年３月１８日至２００７年９月１５日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，抑制过热的房地产市场。 ２００８年上半年，中国人民银行不断上调存款类金融机构人民币存款准备金率，下半年，在金融危机的影响下，中国人民银《经济适用住房开发贷款管行匆忙降息。中央政府先后出台了 理办法》、《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》、《关于加速廉租住房质量管理的通知》，中央多次强调要加快经济适用房和廉租房等社会保障用房建设。温家宝在１１月１０日和１２月１７日等多次重要会议中明确指出要加快保障性住房建设。 近年来，中央政府先后出台多项房地产调控政策以期稳定中小城市的房价还是不房价。但是这些政策的效果很不理想， 断高涨，分析这些调控政策的失灵就显得尤为重要。 二、房地产调控政策在中小城市失灵的原因 房地产业内通常将北京、上海、广州、深圳这四大城市划分为一线城市，因为这四个城市在房地产行业所占份额将近７０％；天津和一些发达的省会城市，比如成都、杭州、沈阳等城重庆、 市，再加上沿海开放城市，比如青岛、大连、厦门等被划为二线城市；三线城市是经济比较落后的省会城市和一般地级市，比如，洛阳、无锡、黄石、哈尔滨、银川等；最后将县级市和县城都统称为四线城市。业内将三、四线城市统称为中小城市。我们通常所说的三线和四线城市有以下两个主要特点：三线城市：（１）口规模基本都在１００万以下；（２）住宅价格瓶颈均价２，５００元／平米左右；四线城市：（１）人口规模基本都在２０万以下；（２）住宅价格瓶颈均价１，５００元／平米左右。本文中所涉及的城市，如蚌埠、怀远等地均属于中小城市。 细观近两年来我国房地产调控，其操作路径大致如下：党中央对房地产调控提出指