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第三章 房地产市场的运行特征和市场结构分析 第一节 房地产市场运行的基本框架 * * 内容提要： 1．房地产市场运行的基本框架 2．房地产市场的运行特征－不平衡、供求与价格 3．房地产的市场结构分析－分析视角、规模经济、进入壁垒等 一、房地产市场的界定及其分类 房地产产品的运行过程必须经历土地和生产资料的购买、房地产开发建设、房地产商品的消费三个环节 (A S Pm) 土地和生产资料的购买 房地产开发建设 房地产商品的消费（销售或是出租） 狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动（买卖、租赁、抵押等）的场所，房地产商品在市场供给与需求的相互作用下，通过市场流通实现其价值。 广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和。 二、房地产市场运行结构体系 房地产市场的基本组成要素： 房地产市场的主体（市场主要参与者） 房地产商品及其相关的权属（市场交易的客体） 房地产市场交易组织（市场交易场所） 房地产市场的主要参与者 房地产的使用者和消费者（个人、集体、公共组织以及政府单位） 房地产的供给者，包括国家（土地所有者）、企业和个人等 作为管理者出现的政府，包括中央政府和各级地方政府 房地产市场中的各种中介组织机构 使用或出租 计划和修建 供给主体 管理者 专业机构和人员 需求主体 房地产产品 辅助服务活动 对市场主体进行监督 房地产市场主体关系图 土地市场 房地产开发建设市场 房地产商品交易市场 房地产金融市场 建筑装饰材料市场 中介服务市场 物业管理市场 G-W A S Pm ……P…… W`-G` 图 2?1 房地产市场运行的结构体系图 房地产市场运行结构是一个庞大而又复杂的市场体系，按不同的市场分类标准，可以对房地产市场进行不同的分类划分，而且，每个市场又可以进行市场细分。 R租金/美元 C新建量/m2 P价格/美元/m2 存量/m2 物业市场：租金的确定 D(R，Economy)=S 资产市场：价格 P=R/i 资产市场：建设 P=f(C) 物业市场：存量的调整 S=C/δ(ΔS=C-δS) Ⅱ Ⅳ Ⅲ 三、房地产市场的运作－资产市场和物业市场的联系 图 房地产资产市场与物业市场互动关系（迪帕斯奎尔-惠顿模型） Ⅰ 房地产是一种耐用商品，兼有投资品和消费品的特点。在房地产作为一种投资品时，资产（投资）市场决定其价格和生产；而作为一种消费品，物业（空间）市场决定了房地产的租金水平(两个市场是相互联系的)。 第二节 房地产市场的运行特征 ?西方学者对于房地产市场的研究起源较早的土地经济学领域，主要集中于地租、土地价格的有关理论研究。 ?城市经济学的研究重点集中分析城市土地的租金与价格、城市建筑的属性与城市开发模式、城市住宅的空间规划、各种物业在城市中的空间分布问题以及政府对税收和公共设施政策等。 ?房地产市场的研究主要是市场供求分析、房地产周期波动分析、房地产价格和泡沫等方面的问题。 ?随着现代金融业与房地产的生产、流通和消费领域的不断融合，使得对房地产金融与投资开发的研究成为当前房地产市场研究的重点。 一、房地产市场区域发展的不平衡性 表 2?1 2005年1-12月各地区房地产开发投资情况 -4 42.7 33.4 126.48 1737.82 2648.34 西部地区 -17.7 40.7 32.5 120.67 1869.54 2682.19 中部地区 -3 13.9 14 318.06 7160.84 10428.77 东部地区 -6.8 21.9 19.8 565.21 10768.19 15759.3 全国总计 经济适用房 经济适用房 　 其中：住宅 　 其中：住宅 　 　 比去年同期增长（%） 　 　 房地产投资额 （亿元） 地 区 数据来源：国家统计局；国研网数据中心 ?由于我国经济社会发展的不平衡，各地区之间的房地产市场发展存在着较大的差异。 ? 2005年1－12月，全国完成房地产投资15759.3亿元，其中东、中、西部房地产开发投资额分别占全国住宅房地产开发投资额的66.18%、17.02%、16.80%；但从房地产开发投资的增幅看，中、西部地区的增长幅度远远高于东部地区 ?从城镇居民住房水平看，2005年全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，其中东部28.00平方米，中部23.90平方米，西部25.24平方米。城镇居民人均建筑面积最高的浙江为34.80平方米，最低的贵州为20.40平方米，两者相差1.7倍。 ?从城市土地价格水平看，2004年北京是全国地价水平最高的城市，为2384元/平方米，最低的乌鲁木齐为479元/平方米，两者相差近5倍。地价