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第十章 城市土地与房产管理 10.1 城市土地权利制度 10.1.1城市土地的特性 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。 10.1 城市土地权利制度 10.1.2 城市土地的产权关系 城市土地所有权 10.1 城市土地权利制度 10.1.2 城市土地的产权关系 城市土地使用权 土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。 使用经营权：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。 土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。 以香港为例 10.1.2 城市土地的产权关系 城市地租 城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。 地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。 地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。 级差地租也包含两种形式：即级差地租Ⅰ和