2010南昌爵世风华项目营销推广策略方案-53.pptVIP

爵世风华营销推广策略 谢谢！ 都市地标建筑 26层的一类高层，在区域内有明显的地标效应 标 志 性 精神空间构成要素 地 段 潜力股区域 南昌未来的重点发展区域 地段 标志性 环境资源 交通 洪城商圈 滨江公寓 本项目地处洪城商圈为后期租另提供保障，傧江资源增加项目价值 都 市 地 标 建 筑 标志性无疑就是项目价值的表现之一 潜力股区域 潜力股才具有升值空间，随着区域的发展必然带动项目价值的提升 畅 享 便 捷 交 通 便捷的交通有利于增加项目价值 项目价值对应 全装空间 便捷交通 地标建筑 滨江资源 升值潜力 综合配套 星级服务 爵世风华七星价值观 【第三部分：项目营销篇】 我们如何销售自己的产品？ 在定制本案计划前， 我们先来分析和认清现今市场的实际情况。 前提阐述 一、国家政策导向：平衡房地产市场，挤压泡沫，主要解决 平民购房问题和空置房问题。 二、金融导向：配合政府政策、提高购房付款门槛。 三、市场导向： 消费群体从盲目跟从购房（认为房价会涨）及投资心态转为谨慎和持币观望状态（认为房价会跌） 四、价格导向：从一味追高过渡到保持现价不敢贸进 五、产品导向：从高端产品到务实产品（面积需求更加实际，面积影响总价） 六、配套导向：虽然产品更加务实，但配套要求更加完善才有可能打动客户 七、竞争导向（营销手法）：从概念营销向产品营销转换 A、本案市场战略延展 1、买不起商品房客户 2、买的起但觉得价格承受压力大的客户 3、买的起压力又不大但觉得房价会跌的客户 4、投资客户 本案客户类型 针对上述第2和第3这两类客户，我们需要先抓紧第2类客户，过渡引导 第3类客户。 第3类客户为本案的最终目标客户群，因为他们最终才能实现本案的利益空间。 B、消费群体分析 C、消费群体关心之关键点（实际问题） 1、价格：换句话说，也可以变成总价问题，总价过高客户难以接受 2、产品：客户更关心实际居住需求及生活的便利性和配套的完善性 3、地段：客户更青睐成熟地段（认为其有保值和增值功能） 4、品牌服务：客户更加相信品牌及品牌单位所给予的服务保证 D、本案营销策略 价值营销，增强以上消费者关心点的功能，加强销售基础 E、本案营销手法——孙子兵法之以退为进 从购房者的角度来考虑，价格、产品、品牌服务等更加贴近购房者心态，从而争取大 批客源。虽为价值营销，但须先从价格入手，逐渐过渡到价值 F、本案营销过程 优惠价格 快速导入，引起强烈关注 强势造势及推广 舆论造势，做务实报道 吸引人气 造成强烈影响 每一阶段成功销售 不贪不冒 ，一批一批消化客源 结论 ◆打破市场客户的观望态度，争取急需买房，但资金有限的客户的支持，用这批客户来打动群体客户，这是本案的关键。 ◆本案对代理公司来说是打一场细节仗，每一个阶段不断的市场摸底将是项目成败的关键。 一、阶段性营销步骤： 客户积累期（蓄水期）-内部认购及开盘强销期-持续期-尾盘期 二、各营销阶段时间节点排布 A、客户积累期：2008年8月——2008年11月 B、内部认购及开盘强销期：2008年12月 C、持续期：2009年1月以后 项目推盘计划 完成总房源量的30%-40% 2009年1月以后 持续期 开盘强销期 完成客户积累期客户量的销售，并努力上浮20%（即总房量的60%-70%） 2008年12月 内部认购期 预计积累客户量，为首批确定推出房源的5倍，即5：1比例，（估计300组-400组之间） 2008年8月——2008年11月 客户积累期 三、各阶段营销任务（销售量） A、客户积累期：预计积累客户量，为首批确定推出房源的5倍，即5：1比例，（估计300组-400组之间） B、内部认购及开盘强销期：完成客户积累期客户量的销售，并努力上浮20%（即总房量的60%-70%） C、持续期：完成总房源量的30%-40% D、尾盘期：完成尾房10% 四、营销原则 低开高走，小步快跑 A、适切市场的价位入市，小幅快频的提升价格。 B、逆向营销操作，造成销售顺差（开盘期：推出量/客户=1/5甚至1/10）憋足市场及客户情绪，然后迅速加大推房，提价动作，即小步快跑。 C、推广手法中，不断进行情感宣传，加大感情“投资”，针对区位产品、和情、生活等做系列渲染，从而达到固定客户思维的作用。 【第四部分：项目推广篇】 我们如何推广产品？ 项目客群体定位：主体客群 ◆家庭结构：单一，强调一切以自我为中心； ◆职业：企业中高层白领、洪城商圈内私营小业主或商业投资人士、金融证券、IT行业、小业主及自由职业者，文化素质相对较好；看好项目配套及环境，多为用于保值、升值等置业为目的 ◆个人收入：相对稳定，月薪在3000以上； ◆地域分布：