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房地产价格合理性及其影响因素研究 　　摘 要：随着我国住房制度的商品化改革，我国住宅产业蓬勃发展，逐渐成为影响国计民生的重要产业之一。然而近年来国内大中型发达城市的商品住宅价格水平飞速增长，已经呈现出超过人民承受能力和经济发展水平的趋势。为此，确定这些城市商品住宅价格水平合理性，并探究影响价格的相关因素，提出正确的对策措施成为稳定经济、改善人民生括的首要问题。 　　关键词：房地产；合理性；因素；层次分析法；回归分析 　　1.前言 　　作为一名在校大学生，在面临激烈就业竞争的同时，我们还要面对一个牵扯到我们幸福的问题，那就是住房。为什么会出现蜗居的现象，最主要的原因就是房价。房价，目前看来虽然离我们在校大学生还很遥远，但是，我们迟早有一天会走出校园，步入社会，所以也不得不去提前面对住房问题。房地产业，其运行状态不仅影响着我国国民经济的发展速度和水平，更关系到居民的生活质量以及社会治安的稳定，因此，房价问题无疑是人们维持生计的头等大事。同时。房价是房地产市场的最重要和最直接的反映，由于房价的变化是非常复杂的经济问题，并且经济、自然和社会等因素对房地产开发具有后效性影响，使得房价与影响其变化的经济变量之间的定量关系无法精确表达。针对上述问题，我们对房产价格的一些数据，对房产价格的是否合理性给出理论的说明，并运用线性回归模型对其影响因素进行分析，并据此给出理论解释。 　　2.房地产价格影响因素 　　影响房地产价格的因素有很多，这里就选取三个重要的因素进行研究，它们分别是：土地及建设成本，房价利润，居民收入。 　　年份房价（元/平方米）人均年收入（元）土地及建设成本（元/平方米）房价利润（元/平方米） 　　2000380016025 2888912 　　200140001833430001000 　　2002420020728 　　2003390020405 3042858 　　2004450028348 3510990 　　200558003280842341566 　　2006720036097 　　20071300039867 100102990 　　20081100044715 　　20092380048444 180885712 　　20102800050415 218406160 　　上面是一张关于北京朝阳区最近10年的房价变化数据，把数据制作成表格的形式，先对数据中的三个因素和房价的线性关系进行验证。所以它们的线性的组合仍为线性，故我们选用多元线性方程来建立此模型。用最小二乘法对房价和影响房价的各个因素进行线性拟合，得 　　2.1房价（y）与土地价格及建设成本（x1）之间的关系 　　利用R软件中的lm（）可以求出一元线性回归参数，并作出相应的检验，相应的R软件计算过程如下： 　　x-c（73，74，73，75，76，75，76，77，78，76，78） 　　y-c（3800，4000，4200，3900，4500，5800，7200，13000，11000，23800，28000） 　　lm.sol-lm（y～1+x） 　　summary（lm.sol） 　　plot（y～x）；abline（lm.sol） 　　得到结果如下： 　　Call： 　　lm（formula = y ～ 1 + x） 　　Residuals： 　　Min 1Q Median 3Q Max 　　-6891 -4231 -1611 2269 12409 　　Coefficients： 　　Estimate Std. Error t value Pr（|t|） 　　（Intercept） -233316 91653 -2.546 0.0314 * 　　x 3220 1213 2.655 0.0263 * 　　――― 　　Signif. codes： 0 ‘***’ 0.001 ‘**’ 0.01 ‘*’ 0.05 ‘.’ 0.1 ‘ ’ 1 　　Residual standard error： 6723 on 9 degrees of freedom 　　Multiple R-squared： 0.4391， Adjusted R-squared： 0.3768 　　F-statistic： 7.047 on 1 and 9 DF， p-value： 0.02628 　　由此运行结果得出： 　　回归方程为：y=3220x1-233316，从结果可以看出房价和土地价格及建设成本是显著呈正线性相关的，并且取得好的拟合结果。 　　2.2 房价（y）与房价利润（x2）之间的关系 　　利用R软件中的lm（）可以求出一元