奉化绿城玫瑰园商铺营销分享报告.pptx

社区商业销售突破之道 经验分享;;; 一、项目概况-总平图; 二、项目概况; 三、项目概况-总平图;7;项目现场推进过程;2013年10月30日拿地当天现状;2014年1月19日项目现状;2014年3月24日项目现状;2014年12月7日项目现状;2015年10月27日项目实景;2016年7月14日项目实景;2016年12月5日项目实景;2017年3月14日项目实景;2017年6月14日项目实景;2017年7月商铺实景;2017年7月商铺实景;;时间; 一、销售情况分析;23;;奉化整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳中有升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景； 整体奉化商业市场已经发生转变，各种商业形式、零售业竞争日趋激烈; 城市商业市场近两年发展迅速，市场放量比较大、已有太平洋、银泰、万达、冠城、宁兴、恒大（溪口）已开发或在开发的商业综合体的运营加速城市商业氛围的发展； 商业热点集中在老市区、桥东/西岸路与临近居民小区的交汇处；新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体； 整体商业定位上走中高、高端路线，居住底商在此基础上细分市场。;本案商业SWOT分析;项目劣势;经济前景提供动力源泉 奉化经济及人口增长稳定，主城区商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，同期流动人口相对稳定，这些为商业发展提供了动力源泉； 商业竞争上升到商铺资源竞争 外地大地产企业纷纷抢滩奉化，激活奉化商业环境，市场上的竞争使优质商铺成为稀缺资源，有助于为有特色的优质商业提供了新的空间； 城市规划推动商业发展 在奉化城市化进程及城市规划的影响下，商业发展空间放大，尽管本区域并不属于城市商业核心区域，但桥西岸路项目景观大道规划方案出台，对于促进地块商业差异化发展极为有利，改善周边交通条件及景观条件，从而推动商业发展； 销售政策诱导商业趋向 从本项目的销售推售情况和企业品牌来看，使把本项目打造成为引导奉化高端社区商业建设、运营的标竿成为可能； 周边商业经营局部完善，但经营情况有欠缺 目前项目周边竞品经营环境快速向好，包括东郡尚都、中央花园、丽江名庭等竞品项目的商业推出，商业逐渐氛围渐浓，为项目商业发展打下了基础，同时，竞品项目的临街商业管理运营有所欠缺，为本项目商业差异化经营有突破机会。;市场竞争威胁严重 项目所在区域商业物业供应量远远超过需求量，竞品项目临街底商运营皆未能带动消费市场，同期在未来几年内商业物业之间竞争非常激烈，尤其表现在租赁市场，而这也将间接影响到商铺投资购买客群的积极性，因此存在的威胁不可避免。 市场风险变化莫测 奉化乃至宁波大开发的背景下，房地产市场快速发展，商业推出量大，产品类型丰富，概念层出不穷。项目销售期内，市场竞争环境变化，项目商铺销售面临一定的风险和压力。;本项目商业定位;定位 ; 项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形象不突出的现状，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划创造项目片区乃至奉化市范围内社区商业典范，其形象概括为：;;目标客户定位;本案商业建议;本案商业建议;商业建议;1、产品定位：合理定位产品面积段、产品类型； 2、客户定位：有效把握客户来源，深挖客户群体； 3、推广节奏：有序安排营销推广节奏，环环紧扣； 4、营销策略：招商招租，多营销渠道方式并驾齐驱；;;建议2：以往商铺立面设计为全石材，或者局部线条石材，线条复杂且成本高。实际商铺换租率高注重广告制作需要，在前期就建议全部改成真石涂料为主，加大门面尺度，立面上充分考虑客户店招，接线制作需求。同时为确保外立面整洁，也充分考虑空调外机的安放位置。;建议3：商铺分割上能控制面积尽量控制面积，考虑到二楼单独出售要预留消防通道公摊较大，最后本案还是采用了单层商铺和一拖二、一拖三商铺的分割方式，带二楼的赠送阁楼空间供使用增加商铺性价比。;;;临街商铺精神导视;2017年7月商铺实景;2017年7月商铺实景;1、前期做足客户调研，内外部客户全面系统分析； 2、做好客户描摹、特征描述、明确目标客户； 3、做客户访谈，了解客户需求，把握主力客群； 3、深挖老业主，加强老带新。;购买产品客户;2、客户定位：;客户背景 许总：欣捷建设老总，2014年9月购买大法31#，2017年4-5月连续购买3套商铺； 张总：赛普电子老总，2014年8月购买大法32#后换至最大的450㎡，2017年连续购买2间商铺。 购买理由： 1、喜欢投资实业 2、看好前景，商铺保值 3、非常认可绿城 促进渠道： 1、上门拜访 2、家宴邀请 3、零距离体验;零距离体验;1、打造浪漫商铺形象，塑造商铺投资价值； 2、释放稀缺价值，扩大商铺红利； 3、招商招租，多业态布局； 4、