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写字楼投资风险与防范策略分析 第一章 写字楼背景分析 第一节 写字楼概述及特点 “写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓，80 年代以后，随着“物业”和 “物业管理”等名词及相关行业的引入而广泛运用。 写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的。 用于商务、办公用的楼宇及配套设施、设备、场地；是以出租、出售、自用为目的的 单元性房地产。目前市场上写字楼一般分为普通型（50 年代至 80 年代），综合型（80 年代至 90 年代）和智能型（90 年代后）三种类型。 在高楼林立的现代城市中，写字楼各式各样，建筑外观、内部结构、设备设施等 都不尽相同，但它们都有着共同的现代写字楼的特点： 1、一般位于经济中心城市 现代写字楼大都位于以金融、贸易、信息为中心的大都市，并且一般都建造在城 区的中心地段或新建的开发区内。交通便利便于收集和汇集大量的国际性和全国性的 贸易信息，因而经济活动频繁、交易量大、交易的功率高。 2 、建筑规模大，档次高 大多数现代写字楼为高层建筑，外观宏伟、装饰考究，建筑外形有自己独特的风 格。内部都装配先进的设备、设施，能为客户提供舒适快捷的工作环境。 3、功能齐全 现代写字楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车 库等。能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率的办公需要。 4 、有良好的管理 许多客户在选择楼宇的时候不但重视楼宇的地段、质量、价格，而且十分重视管 理队伍，现代化的大楼应该有一支训练有素的管理队伍，能向客户提供规范的优质的 服务。 1 第二节 写字楼投资背景 在过去的几年里，中国写字楼市场有过辉煌也有过低迷。从 1993 年到 1995 年是 写字楼市场的黄金时代，但是在 1996 年写字楼租金明显回落，1997、1998 年随着各 大城市写字楼竣工量的增大，租金及售价下调，空置率逐步上升，整体市场处于持续 低迷，调整的状态中，这段时期开发商及行业主管部门都已意识到写字楼市场的严峻 形势，同时开始对写字楼实行控制开发。1999 年至 2000 年高档写字楼供应量比前几 年有明显减少，2000 年全国各地房地产市场的写字楼出现强劲的反弹，综观各类房产， 写字楼租楼租金指数涨幅较大，写字楼租售价格渐趋合理，房产市场再度兴旺。2001 年可以供应的高档写字楼已经远远低于 97 年和 98 年的高峰，现在，几年前对写字楼 的控制开发已开始见效。而且，现在随着我国加入 WTO ，各地对写字楼的需求量在 不断的增加，在未来一两年内高档写字楼市场将继续调整，写字楼售价会稳中有升， 市场将进入一个供求持续增长的理性发展阶段。 2003 年度在中国经济运行状况良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速。虽然 受到上半年疫情的影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对中国的投资信心逐渐增 强。在“非典”之后，各地的写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增 加，市场趋于活跃。2003 年 1 至 10 月，全国写字楼新开工面积达 1,004 万平方米， 同比增长 8.10%。全国写字楼销售价格上涨较快，2003 年 1 至 10 月全国写字楼平均 销售价格达到 4,895 元/平方米，同比增长 12.60%。[1] 如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产的晴雨表。随着申奥及 入世成功，面对日趋火热的写字楼市场，今天ＣＢＤ，明天中关村，后天金融街。近 年来，写字楼市场的升温，已引起投资性买家的再次关注，如方圆大厦、数码大厦等 就吸引了大批投资性买家进场。第三批以国内富裕阶层和机构投资者为主的房地产投 资性买家走到了市场的前沿。投资理念的嬗变首先发生在开发理念的改变。２０世纪 ９０年代，以嘉里中心、东方广场、恒基中心为代表的顶级写字楼物业，几乎都贴着 香港房地产巨头的标签。[2] 以中国目前经济状况而言，随着我国经济的持续健康发展，不断培育、壮大着一 批国内企业，使之成为高档写字楼的主要吸纳力量。而随着世贸条款的逐步履行，越 来越多的外资公司进入中国、进