双公园项目梳理03版.pptVIP

2010.4.30;本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。;“;Change a new way to live 花园洋房 献礼遵化！;2010.4.30;2010.4.30;1. 本案区位价值较好，属于城市发展两轴中“西拓南移”的西部版块；; ;2. 本案所在西部版块的二级区域，属于潜力区域，溢价空间较大。而西部版块是遵化地产“三最”版块——最成熟/最被客户认可/售价最高；; ;遵化房产市场区域差价不大，仅相差300-500元左右，属于地产初级市场，这个时期的购房特征多以刚性需求为主，小高层及高层接受度较高；; ;产品类型;别墅卖不起价，在5500元/平米，而市场现存少量别墅品质感很低，加上遵化大量的低劣质感的别墅回迁房一起冲级市场，造成遵化别墅处于处于无价无市阶段； 所以，考虑到节地和利润的平衡，本案地块内用花园洋房代替别墅产品；;5. 差异化产品市场紧俏，小高层、高层、loft属于市场追捧产品（天之润开盘即售完），花园洋房属于空白领域，谁先抢占了市场就等于打响了头炮；;6. 本案土地利用率极低，原本405亩地除去道路、水洗及红线退让后，仅剩340亩（其中还包含90亩的酒店用地及2-3万平米的回迁面积），可利用的面积所剩无几；所以项目要做大利润，必须隐性扩大容积率，将容积率提升至1.65。;;;;;2010.4.30;整个项目的开发周期分三步进行 第一步：启动期（形象展示） 第三步：热销期 第四步：旺销期;开发周期建议;;;;;启动期、样板段、形象展示 1.启动期作为项目的开始阶段是项目的入市形象展示，做好政府形象是这个阶段的重中之重，关系到项目的生死，因此工程建设、周边绿化、样板区的展示就变得尤为重要！ 2.本项目要在入市阶段就确立遵化市场的领导地位。;;;建筑风格示意;主推风格 新古典主义;新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，追求一种轻松、清新、典雅的气氛， 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵与典雅 常见的壁炉、水晶宫灯、罗马古柱亦是新古典风格的点睛之笔 。 特点： 明亮有不失古典大气，空间开放，气度非凡，厚重大气，生活其中让人让人丝毫不显局促。 ;新古典建筑风格示意及特点详解;新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，常见的壁炉、水晶宫灯、罗马古柱亦是新古典风格的点睛之笔 。 特点： 明亮有不失古典大气，空间开放，气度非凡，厚重大气，生活其中让人让人丝毫不显局促。 ;欧陆建筑风格示意及特点详解;风格二 现代风格;现代风格大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息 ;特点： 简单、大气、硬朗、时尚、实用性强;风格三 欧陆经典风格;欧陆建筑风格示意及特点详解;托斯卡纳建筑风格;2010.4.30;;;围合形式： 依据地块形式，以天然水系及规划路为分割点，分成酒店区、高层区、高层+洋房区;围合形式： 依据地块形式，以天然水系及规划路为分割点，分成酒店区、高层区、高层+洋房区;户型配比建议：;花园洋房两条道;;1、创新立体洋房：5层垂直4户，3户复式，户户挑高。; 弗莱明戈产品主要为西班牙风格多层花园洋房，户型设计多元，主力户型面积在130-210平方米左右。项目在规划设计上打破了传统花园洋房的“兵营式”布局，把“独栋”和“双拼”这两个从来只属于别墅的概念引入到了花园洋房的设计范畴，形态更接近于别墅。在空间设计上，引入了别墅才有的独门入户和前花园，以及别墅才有的双流线入户、私人半地下会所和露台环形布局。选材标准上，更融合了大量别墅才会用到的元素，比如多层坡屋顶、粗粝有质感的文化石等，全面实现了花园洋房的别墅梦想。;入户方式：一层、二层双入户方式，既可以从私家花园入户，也可以选择通过入户花园入户；其余楼层均通过共同电梯通道入户； 花园赠送：一二层通过赠送花园和下沉式庭院，三层至六层以上赠送花园；七层赠送屋顶花园； 退台方式：平层通过底层退台，尽量多的布置出见天见地的露台； 户型：一层为三层底跃户型，二层为二跃三户型，三至六层为平层，七层为上跃户型；;产品户型分析——弗莱明戈;弗莱明戈——底TOWN端头户型分析;弗莱明戈——底TOWN中间户型分析;弗莱明戈—— 二跃三户型分析;弗莱明戈—— 平层户型;弗莱明戈——顶TOWN户型;5米抬高形成采光好的半地下室，附属于独栋里四户底层业主，同时一跃二能带来别墅级别的享受； 前后双流线入户，室内交通流线明晰，天井及走廊恰到好处