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农村宅基地买卖合同无效——“画家村”案剖析 姓名：谭鑫 学号：125023423 [案情背景]从1993年开始，北京圆明园画家村的部分画家来到了北京通州宋庄买了房子。1995年秋，圆明园画家村被解散，出现圆明园艺术家为主的艺术人群向宋庄的集体大迁徙。现在，宋庄已经聚集了海内外近2000名艺术家，所以又被称为“画家村”。目前，宋庄已经是中国最大、国内外知名的画家聚居地，并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业聚集区之一。 5年前，李玉兰从河北迁居画家村，用全部积蓄4.5万元买下了马海涛一套农民房，双方签订了《买卖房协议书》。但在《集体土地建设用地使用证》上，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。 近来，通州宋庄将面临地铁工程的前期拆迁，将出现巨额的拆迁补偿款。 2006年2月向法院起诉，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。 [法院审理过程] 一审判决 通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；马海涛给付李玉兰补偿款9.3万元。李玉兰不服，上诉到二中院。 二审判决 二中院审理认为，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无