房地产行业税务稽查1-项目构成.pdf

房地产行业税务稽查 王轶仙 注册会计师 注册税务师 国际注册内部审计师 提纲 一、学习房地产行业税务稽查重要性 二、房地产行业简单介绍：项目构成及内容 三、房地产涉及税种及计算方法 四、房地产行业各种问题总结 五、房地产各税种政策 六、房地产行业检查方法（如何入手、如何突 破） 七、房地产计算案例（如果有时间的话） 一、学习房地产行业税务稽查重要性 在今年2月份举行的全国税务稽查工作会议 上，国家税务总局党组成员、副局长解学智指 出，要把房地产及建筑安装等行业列为今年税 务稽查的重点。专家指出，这意味着，相关行 业的企业将面临税务风险，企业应尽早应对； 税务机关必须提高行业知识应对各种税务问 题。 “相关行业的重点企业应该尽早准备，最好 是聘请税务专家进行税务风险测试，进行有 效的自查和专业评估，以防范和降低税务风 险。”张学斌建议。 房地产及建筑安装行业营业税大增，是国家 税务总局要加强对这一行业税务稽查的重要 原因。财政部日前公布数据显示，去年12月 份，全国财政收入5084亿元，比上年同月增 加1822亿元，增长55.8%。财政部认为，该月 财政收入增幅较高，与投资、信贷快速增长 带动房地产、建筑安装业营业税大幅增长有 关。 事实上，最近一段时间以来，房地产行业相关 税收的征收问题一直是税务部门关注的重点。 去年11月份，国家税务总局也曾下发通知，要 求各地方税务部门按照“依法加强税收征管， 做到应收尽收” 的要求，加强对建筑业、房地 产业两个重点税源行业的营业税征收管理，不 断提高税收征管质量和效率，保证营业税收入 的持续稳定增长。 二、房地产行业简单介绍，项目构 成、每个项目内容 （一）房地产开发，是指由具有开 发资质的房地产开发企业，对房地 产项目进行投资、建设和管理，使 之改变用途或使用性质，从而获得 经济利益的过程。 必须掌握的名词：开发资质、土地使用权划 拔、土地使用权出让、土地使用权转让、拆 迁安置补偿费及征地费、房地产建造工程预 算、工程结算、竣工决算、预售许可证制 度、银行按揭、房屋各种面积规定（尤其是 建筑面积的规定，层高2.2米以下的建筑物 如何处理,地下人防设施转做车库出售永久 使用权税收问题） 简单介绍几个用得上的名词 1、拆迁安置补偿费及征地费： 拆迁补偿支付形式：产权调换、货 币补偿、产权调换和货币补偿相结 合。 （1）产权调换的补偿标准：按照被拆除 房屋的建筑面积计算，即采取产权调换方 式的补偿标准是被拆除房屋的建筑面积。 其中，偿还面积与原面积相等的部分，按 重置价格计算结构差价；偿还面积超过原 面积部分，按商品房价格结算；偿还面积 不足原面积部分，按重置价格结合成新度 结算。 （2 ）货币补偿标准：按照被拆除房屋的建 筑面积的重置价格结合成新度计算。 在检查过程中应注意取得各地人民政府制定 的补偿标准。 2、征地费：土地补偿费、青苗补偿 费、安置补偿费、地上附着物补偿 费、新菜地开发建设基金、耕地占 用税、土地管理费。 3、房地产建造工程预算、工程结算、竣工决 算 （1）工程预算：是指根据施工图所确定的工 程量，选定相应的预算定额、预算单价及有 关的取费标准，预先估算工程项目价格的文 件。它实际上是以施工图纸（或现场勘测） 理论上数量与理论上单价数据形成的甲乙双 方结算认可的货币数量。是制定发包标底和 施工合同金额的主要依据。 （2 ）工程结算，是指由施工企业按工程进 度、施工监理情况以及根据工程实施过程中 发生的超出施工合同范围的工程变更情况， 按照合同约定的条款和结算方式，向业主结 算双方往来款项的经济技术文件。每次付款 应有工程价款预支单或结算单。 （3 ）竣工结算，是指施工企业按照合同规定 的内容全部完成所承包的工程，经验收合 格，对照原设计施工图，根据增减变化内 容，编制调整预算，重新确定工程造价，作 为向发包单位进行最终工程价款结算的经济 技术文件。 竣工决算，是指由建设单位编制的反映建设 项目实际造价和投资效果的文件。竣工决算 的内容包括从项目策划到竣工投产全过程的 全部实际费用。主要由竣工财务决算说明 书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程 造价对比分析等四