拆迁过程中的陷阱分析报告.doc

. . . .......... 拆迁过程中的陷阱分析（二）——评估报告 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人对被拆迁人的补偿方式主要有两种，分别是货币补偿和产权置换方式。对于采用货币补偿的方式的，《条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。实践中，被拆迁人都会收到一份房屋的评估报告，这似乎没有什么可怀疑的，因为法律就是这样规定的，应该不是什么陷阱。但评估报告是被拆迁人噩梦的开始，接受了评估报告就等于踏进了痛苦的深渊。为什么这样说呢？我来细细分析。《条例》24条规定以房地产市场评估价格确定房产价格。由市场决定价格，这是非常合理客观的，但问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定“上。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号），这个暂行规则是2001年制定的，此规定根据当时的情况将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，同时具体规定了土地级别的范围。如，一级土地为西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北 大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街 —宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街；这级别的基准地价为5300-6000??基准房价为1000。看到这个数据大家应该看出问题所在了，这个标准是2001年，2001年到现在地价房价不知翻了几番，还是按照这个标准评估是不合理的，但国家并未出台新的标准，现在所有的拆迁评估都是沿用这个标准。所以，评估报告是拆迁中的大陷阱，当然这个陷阱是国家给咱老百姓挖的。 拆迁人也知道这个标准严重过时，所以拆迁补偿谈判的空间是非常大的，这似乎很有利于被拆迁人，但另一方面，这同样给了拆迁人很大的权力，给你补多少，完全由他们说的算，他们愿意给你补多少就是多少。上述情况就形成了一个诡异的现象——拆迁人来买你的房屋，作为房主的你必须接受买主开出的价格，拆迁人叫嚷着：“就这个价钱，你买也在买，不买也在买，否则我就拆你的房子”，所以我经常说的一句话就是：“社会主义的拆迁就是国家机器保护下的强买强卖”。 评估报告还有一个作用，就是在双方达不成安置补偿协议时，为拆迁人将来申请强行拆处拆迁房屋铺路，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。这是件非常可怕的事情，因为一旦房屋被强拆，你就进入了最深最深的陷阱，并将终生不得阳光.批注:得出一个结论:在补偿条件没有谈妥情况下,是万万不能评估的. ????拆迁过程中的陷阱分析（三）——行政裁决前的谈话《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决的流程是依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房（2003）252号）进行的。上述规程的第10条细化了做出裁决的程序，其规定在裁决前应该组织当事人调解，这就是行政裁决前谈话程序的由来。根据上述规定房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核，对当事人提出的合理要求应当采纳。规定是好规定，看似是法律赋予了被拆迁人一次很好的申辩机会，可以在政府主管部门的参与下解决补偿太少买不起房的问题，但根据我们办理数百起拆迁案件的经验，这次谈话仅仅是程序上的要求，根本不能解决实质性问题，因为评估报告的评估标准是合法的，政府当然要依法办事了，不能违法答应超出法律规定的要求。所以，谈话调解和房屋进行评估的作用是一样的，只是强拆前的前奏罢了。经验告诉我们，通过谈话根本无法解决实质性问题，你得到的补偿不会得到任何提高。大家要相信一句话，经验是人生唯一的指路明灯。?? 当然，在这个阶段怎样取得对你有利的境况呢，就是要阻止谈话程序进行及行政裁决书的下发，这是我们参加谈话程序的唯一目的。当然这不是说缺席谈话程序，这样就等于放弃了阻止谈话程序的一个很好的机会。阻止了行政裁决的程序，拆迁人就无法进行下面的强制拆迁的进行，强制拆迁是悬在了每一个被拆迁人头上的一把刀。我们曾经多次成功地阻止裁决程序的进行，致使强制拆迁的程序无法进行，为当事人争取了谈判的时间及机会，最终为当事人获得最大的利益。拆迁过程中的陷阱分析（三）——行政裁决前的谈话《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决的流程是依据《城市房屋拆迁行政