湘潭县基准地价报告.docVIP

PAGE i 前 言 地产市场是一个动态市场，土地市场建设的核心问题是地价管理问题。为使基准地价符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在地产市场发生变化或影响地价的各种因素发生较大变化时，需要对基准地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。在全国城市基准地价更新与平衡工作研讨会上明确提出“要加强地价管理基础工作，进一步培育和规范我国的土地市场”。新《土地管理法》确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价的体系建设为前提的。土地市场发育和规范的程度，也要以地价形成机制的状况来衡量。因此，作为地价管理的基础和地产价格体系核心的基准地价更新，是我国土地市场建设的根本任务和重要保证。 在湘潭县的土地市场建立完善过程中，2003年制定的基准地价成果，曾为政府合理配置城市土地资源提供了依据，也为土地投资者和使用者进行投资和交易等活动提供了市场信息。由于近年来的土地市场变化，湘潭县基准地价成果已经陈旧，难以准确、及时地反映当前的土地市场行情，影响政府对地价政策的制订，制约了地价调节作用的发挥。为了加强政府及国土管理部门对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，湘潭县根据《国土资源大调查管理若干规定(暂行)》、《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》、《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，于2007年11月开展了《湘潭县城镇基准地价更新 》工作。更新区域为县城易俗河镇、九华经济区和15个建制镇近期规划区，总面积约74km2 项目组自2007年11月开始，经过制定实施方案、技术培训、外业调查、资料收集整理、土地级别划分及基准地价评估测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年7月底全部工作结束并提请验收。 在整个工作过程中，始终得到了省国土资源厅地产管理处、湘潭市国土资源局、湘潭县政府及有关领导和专家的支持和指导，在此一并表示衷心的感谢！ 湘潭县城镇基准地价更新项目组 二OO八年八月 湘潭县城镇基准地价更新领导小组 组 长：肖泽辉（湘潭县人民政府副县长） 副组长：郭文艺（国土资源局局长） 唐剑恒（财政局局长） 成 员：彭志高（国土资源局党委委员） 朱建阳（国土资源局副局长） 彭 俭（国土资源局副局长，九华分局局长） 许赛美（国土资源局副局长，管委会分局局长） 陈赛龙（物价局副局长） 林 涛（房产局副局长） 唐策群（建设局副局长） 姜伟文（规划局党组书记） 湘潭县城镇基准地价更新技术小组 总负责人：吴跃民 项目负责人：雷海平、卢维 资料收集与整理人员：游小敏、朱启明、向杨、谭永生、平元帅 基准地价测算人员：游小敏、向杨 图件编制人员：游小敏、朱启明 报告撰写人员：游小敏、崔宇 报告审定人员：雷海平、卢维、崔宇、刘明亮、李丽琴、谭永生、刘昉、曹政辉 校对人员：谭永生、朱启明 PAGE PAGE 77 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 前 言 i 第一章 绪论 1 第一节 湘潭县概况 1 第二节 湘潭县基准地价更新工作概述 4 第二章 资料收集与整理 11 第一节 样点资料收集的基本原则 11 第二节 资料收集的内容 12 第三节 资料收集的程序 13 第四节 资料整理 14 第三章 土地级别划分 16 第一节 土地级别划分的原则、要求及依据 16 第二节 级别的划分 17 第四章 基准地价评估与测算 26 第一节 基准地价概述 26 第二节 计算参数的确定 28 第三节 样点地价计算 33 第四节 样点地价修正 37 第五节 样点地价检验 40 第六节 基准地价的确定 44 第五章 九华经济区基准地价评估 53 第一节 九华经济区简介 53 第二节 基准地价评估 54 第六章 建制镇基准地价评估 56 第一节 建制镇简介 56 第二节 建制镇分等 62 第三节 基准地价评估 71 第七章 宗地地价修正体系 73 第一节 宗地地价修正原理 73 第二节 地价影响因素分析 74 第三节 宗地地价修正系数表的编制 75 第四节 宗地地价修正体系 79 第五节 九华经济区、建制镇宗地地价修正体系 93 第六节 利用基准地价系数修正法评估宗地地价 94 第八章 湘潭县城镇基准地价成果分析 97 第一节 地价空间分布规律 97