项目规划建议.pptxVIP

七台河矿务局地块规划建议这里是房地产市场标杆聚集区 这里是矿区职工的聚集区这里将有名校榜样社区这里将有市场中 性价比最高的产品地块卫星图一、项目地块分析优势：地块周边的建筑环境一般，为本项目提供了塑造品质产品的利好条件。三面临街的校区商服配套达到最佳的经济效益。不多的动迁户，回迁面积少，容易的安置，不会影响小区的品质。该区域适宜规划打造高端住宅小区，公寓产品搭配满足区域不同客群需求。紧邻实验高中，直接吸纳目标客群和校区概念。后发项目可借鉴周边项目的成功经验，做到扬长避短。劣势：地块南侧紧临铁道线，居住环境遭到相对影响。周边环境较差，配套缺乏，居住人群稀少、无商业氛围。周边客群的消费能力偏弱，对未来本项目销售价格会有不利的影响。市场对本区域内的交通便利性有着相对的制约性，对未来我们推出的产品、价格提出了如何顺应市场的要求。机会：片区内，多个陈旧住宅区和多个大型企业及矿务局汇聚，本项目紧邻高校学府，吸纳周边人文层次客群及大量的企业高端团购客户。项目标新立异，打造色彩清新的地中海托斯卡纳风格，配以精致庭院式景观布局，高素质的人文社区，具有开发高端项目的的机会。具有创新和升级城市居住水平的机会，做标杆。常规高端项目不具备跳脱优势，项目在树立高端形象的同时必须降低区域环境的抗性，寻求差异化，规避激烈竞争并最大程度实现土地价值…威胁：区域市场内明年大量房源变现，导致客户区域性分流。国家信贷政策趋紧，提高置业了门槛，审批条件更加严格苛刻。国家宏观调控政策，形成浓厚观望氛围，影响置业需求。速度决定生死！ 施工 销售 入住 回款 传播 。。。。。。对策：全面提升体验售房的手段，在售楼处、样板间、体验区就做好前期工作，给来访客户耳目一新的感觉，提高客户的购买欲望和置业信心。在建筑立面和户型设计上精益求精，做到同品质项目中鹤立鸡群，确立市场竞争优势。充分运用现代传播渠道的快捷、准确、互动的优势，结合传统媒体及在周边项目设立拦截广告的运用，快速积累有效客户。深度挖掘县、乡、村的意向客户，设立乡村看房直通车，并采取措施为购学区房客群降低支付门槛。针对周边机构做好团购前期工作。打造小区内的景观规划布局要比竞争各案的景观资源有了更多的可塑空间；以此弥补南侧铁路线所带给本项目的的缺陷；二、项目周边房地产市场分析潜在物业需求调研除价格外，购房时最看重的因素购房时，除价格外交通便捷、小区地理位置、大中庭绿化、建筑质量和商业配套是被访者最看重的因素。理想户型三室两厅两卫为主，两室两厅一卫为辅理想户型结构以三房和两房为主，其中又以三室两厅两卫的需求度最高，达总量的55%；其次是两室两厅一卫和三室两厅一卫。空间形式趋向于平层，热衷于灰空间的赠送在对灰色空间的选择上，多数都选择可变卧室阳台；选择宽敞的阳台和入户花园的被访者也分别占到了总样本29%和18%的比例。受访者能承受的总价被访问者可承受最高总价从25-52万/套不等，主要集中在31-50万/套.总体平均可承受总价为45万/套.注：从以往的调查经验中我们了解到，通常访问者在被问及与收入和价格有关的问题时，其回答都会有所保留，因此实际可承受价格可在此基础上上浮15-20%。受访者能承受的单价因被访者选择物业类型不同，其可承受的单价从3200元/㎡到4200元/㎡不等，主要集中在3600-4000元/㎡，总体平均单价为4000元/㎡。项目名称建筑形态面积区间销售均价项目信息城中名府多层45-175㎡380015栋多层七号公馆多层 高层87-240㎡410010栋5层 2栋6层 7栋高层韵动领地多层 小高高层4033艺格春天高层4000纳帕阳光高层、小高多层4100和盛观澜别墅 6500322户 物业费0.8元/㎡现状概述：住宅：在售住宅约700套+新推入市约600套，18年总体存量约1300套，其中公寓200套，商业在售300套。各项目住宅月去化量在5-10套左右。整个海林市月去化量在90套左右，热销期会有所上涨。产品同质化严重，只有高层、多层、地点、价格之区别，竟争相对激烈。住宅均价约3000/㎡左右。商业：无特点、均为社区底商，无整体规划，无统一招商。车库方面，受本地汽车保有量、生活习惯和客户需求等因素，导致车库去化缓慢。如果产品不创新、千篇一律，注定与当地竞品持平，去化周期与价格不会有重大突破。结 论：1、住宅、商业、车库、存量相对当地市场较大。2、住宅产品同品类无重大差别、只能以价格主导市场。3、商业受当地人口数量与消费水平限制、商业空置率高、无统一招商，靠市场自主消化周期过长。 所以，本项目消量与价格想要有所突破，必须要在产品上有所创新，才能吸引本地有限的客户群体。如果还是普通平层、商业无统一招商、只能注定去化缓慢。三、规划建议商业及行政区交通枢纽学区本案 项目位于山湖路实验高中南侧，地