南昌写字楼市场发展趋势.docVIP

PAGE 第一章 市场环境分析 宏观环境 一、城市概况 1、南昌印象：江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。王勃《滕王阁序》概括其地势为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。南昌国土面积为7402平方公里，其中市区面积617平方公里，共辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区五区。建成区面积65平方公里，总人口450多万人。 2、交通网络：京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽，区位优势非常突出。105、316、320等三条国道交汇于此，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁十字架，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达2847.33公里，汽车站27个，货运配载市场3个，立式码头25个，泊位67个，港口年吞吐能力在800万吨。民航可直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等２８个城市，全年起降１.１万架次。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区。 二、区域经济环境 1、经济概况： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2001年至2005年全市ＧＤＰ的年均增长速度达到14．9％，2005年更是保持良好的经济增长势头，首次突破1000亿大关。最近几年来GDP增长幅度一直位居中部六省前列。 2、三大产业产值： 2004年至2006年上半年南昌市三大产业值同时稳步增长，增长势头令人欣喜；同时三者之间的比例也是随着变化，第三产业的比例逐年增加，将会成为南昌市未来发展的主力支撑点。 政府的规划 中心城区总体规划 ： 远期规划：2003年11月6日，南昌市规划委员会审议通过了《南昌市2003年－2020年城市总体规划》。《规划》提出，到2020年，南昌城市实际居住 人口将达到350万，城市建设用地从2002年的165平方公里扩大到350平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿着赣江、两头延伸、多点多组团推进”（含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。 从区域分布来看，南昌市发展呈南--西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩成为南昌市的新中心，大体上2005年红谷滩就投入近60亿人民币。为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划环南昌的高速公路，使大昌北形成一个150平方公里的新城区。 规划分析： 首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，是一条绝路，而昌北--红谷滩其区位优势（指大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建和浙江都很方便。 其次，朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面的限制。 但从长远来看，为了更好的做好城市的协调发展和功能布局，未来几年南昌的发展中心将是整个红谷滩片区的建设，这必将带动整个南昌的发展已是大势所趋。而且红谷滩片区将是未来南昌的CBD中心——打造成华东商务副中心：“红谷滩板块目前的优势在于规划超前，中央商务区的建设更是整座城市规划设计的制高点。”按照“立足南昌、服务全省、辐射周边”的原则，红谷滩CBD将成为承东启西、沟通南北的大型商务区。 红谷滩板块：红谷滩已经形成以城市行政资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻。大型的商务地产项目也接踵而至，预计今年还将启动一些商业地产项目如厦门联发集团、泰耐克集团等高档写字楼，这将使红谷滩初具CBD中心区的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、基金、证券、金融租赁以及保险等形成关联度很高的“产业链”。红谷滩做为南昌城市新组团的相继崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的投资领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。 微观环境 房地产状况 ① 社会固定资产投资： 04年 05年 06年上半年 社会总投资额 350亿元 520亿元 213.6亿元 房地产投资额 85.18亿元 110.12亿元 33.52亿元 所占比例 24% 21% 15.7% 近年房地产投资在2005年达到一个高峰，在2006年有所趋缓，受多种因素的影响，投资商多处于观望状态，致使供应量较往年有所减少，在供需方面对项目的推出有利。 ② 南昌市区商品房价格走势：商品房的均价从2001年1560元，到2006年的3669元，呈明显的上升趋势，上升的幅度较为平缓，没有大的间隔跳跃，有助于行业的稳步发展。预计接下来的5年至十年之内，南昌市的商品房价格还将呈缓慢上升的