上海市花木城市副中心研究.ppt

* 小结 产品类型丰富:普通住宅、公寓、别墅、写字楼、酒店、超级综合体。 开发商实力强：本地证大集团，陆家嘴；集团外地：嘉里中心、星河湾等。 区域：联洋、花木两个社区房地产发展较快，大部分住宅产品售罄。商业产品正在销售或出租。其他地区未形成较大规模的高档住区，有很大的发展潜力。 客户群稳定：地源性客户、上海工作的非上海人 外籍人士、企业白领和高管、成功的商业人士成为板块内主流置业人群，他们较高的生活品质、收入水平，有力助推花木独特人居氛围的形成。 住宅选择理由：环保、宜居、靠近浦东机场、轨道交通发达 商业选择理由：未来浦东新区政治中心。离陆家嘴等周边商业集散地较近。 * 一、花木城市副中心规划功能定位 二、花木城市副中心区位分析 三、花木城市副中心房地产分析 四、花木城市副中心展望 * 上海浦东实施金融城“123”战略 在城市规划上，浦东新区确立了“1”条发展主轴——沿着世纪大道发展假设，将建立“2”个国际化社区，并准备开辟“3”座城市副中心——洋泾、花木及塘桥。上海浦东新区金融中心建设的千里之行，已始于足下。 会展业带动区域发展。将成为“外展进华”、“北展南移”的受益地。区域定位：把上海浦东发展成为长三角会展核心集聚区、中国及亚太国际会展中心城区之一。产业定位：把会展业作为浦东现代服务业中的先导性产业和新的经济增长点来培育和推进。 * 打造高端社区 浦东花木板块的价值一直体现在其完善的生态环境以及2号线、6号线的轨道交通上。依据这两大优势因素，花木周边地区的配套设施也日渐成熟，其中证大大拇指广场已形成颇具特色的商业购物中心。 随着浦东花木新民地块的规划建设，整个地块的总体结构将形成包括锦绣路一侧公共配套服务带、滨水高档公寓楼、5个居住功能片区，以及居住区内部网络状生态体系。花木的整体配套设施和生活品质再次得到提升，有望成为上海又一个高档社区聚集地。 * 品牌开发商提升区域发展 小陆家嘴的金融从业者、政府职员、文化工作者以及部分张江IT企业的管理者，他们的收入水平相对处于中至高位，购房能力比较稳定。相对于浦西的居民而言，“新上海人”、外籍居民占很大比重的浦东未来劳动者，他们的收入会再上新水平，土地资源还会更金贵，商品房的市场价格则会更高昂。引进更多具有实力的品牌开发商，形成高规格、高品质、完善规划的社区为开发模式。 * 花木的明天更美好 * * 花木板块以140万平方米的世纪公园为核心,有包括浦东新区政府、新区图书馆、上海科技城、世界博览中心等在内的100万平方米的花木行政文化场所。板块内联洋新国际社区、花木别墅区等高档成熟社区，早已声名远播。经过几年的建设，花木板块已成为上海新世纪的国际都会中心。 * 建筑设计中，强调的就是“传神”。创新，九间堂的重新分配建筑空间关系，依现代家庭结构梳理空间与人的关系。（布局演变：中堂功能的演变、厨房餐厅等服务功能的演变、待客功能的多样化、层级化）。重新分析家庭对外关系，主客有别，保证住宅功能动线的丰富。（增加、扩大客人休息区;主客分离、客客分离;保证各个居者的生活隐私）。适应现今家庭土地利用需要，对多进式建筑的改进（对单轴对称的多进建筑布局进行改革）。材料应用和建筑细节的创新，对具有象征意义和实用功能的传统建筑细节的继承和演变（马头墙、山墙、垂花门、游廊、瓦当等）。内庭园林的创新，传统建筑以内庭园林为中心分散式展开，这种相对封闭的内院结构主要是由传统中国家庭组织的封闭性所决定。到今天为止，中国家庭的成员结构和对外关系已发生很大变化，传统家庭集会功能的庭院则向休闲型和会客型功能转向。 * 产业优势 花木地区的经济发展也位列上海前位，去年的地方税收是30个亿，占整个陆家嘴功能区域财政税收的1/3。区域内有由陆家嘴集团公司和德国汉诺威联合建设中的，规划面积达25万平方米的国际博览中心；5家四到五星的宾馆；麦德龙、百安居、正大广场、逸飞创意街、联洋广场等新兴的商业，和中外知名的大企业在此从事商务活动。     * 教育优势 ?花木板块有东方音乐厅，有全国后备干部教育基地--浦东干部学院。凡是学习改革开放的经验都到浦东干部学院来学习，这里是省部一级干部培养基地。 * 人文优势 花木副中心被定位为以文化、艺术为特色社区。历史上，这里是上海最悠久的‘后花园’，自然环境得天独厚。以世纪公园为核心，新区图书馆、东方音乐厅、上海科技馆等共同形成了上海最大的会展中心、科教中心、公园的聚集地。 * 人居优势 ?? 花木