助理理财规划师培训讲义：专业能力2消费支出规划.doc

PAGE PAGE 10 助理理财规划师培训讲义：专业能力2 第二章 消费支出规划 本章重点： 1．家庭消费三种模式 2．购房的财务决策 3．还款方式和还款金额 4．与购房相关的税费及计算 5．购车财务决策 6．汽车消费信贷 本章难点： 1．购房财务规划的基本方法 2．等额本金还款法和等额本息还款法的计算 3．不同还款方式的比较 金融市场与消费支出 收入、支出与财务安全和财务自由 收大于支的消费模式 收支相抵的消费模式 支大于收的消费模式 第一节 债务消减计划 减债计划 月还本金额=当前负债/债务拟还清月数 债务危机的防范 支出预算=收入—应付利息—卡债余额/偿还月数 债务危机的处理 面对现实，沟通解决 制定住房消费方案 一、为什么进行住房消费规划 1、当今社会，买房还是租房？ 2、是现在买房还是以后买房？ 3、是全款买房还是贷款买房？ 4、贷款时间长好还是短好？ 5、二套房买还是不买？ 二、住房支出的分类 （1）住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。 （2）住房投资 将住房看成投资工具。 抵御通货膨胀，资产保值或增值。 现在是消费目的和投资目的并存。 政策扫描： 2009年2月至2010年3月房地产政策 2009年2月，哈尔滨市出台《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》。 1、首次购买普通自住房最低首付调整为20%； 2、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的140平米以下，提高到180平米以下； 3、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受7折。 4、住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元，贷款最长期限由20年调整为35年。 2010年3月，风云突变，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。 1、调高第二套房首付至50%，利率不得低于基准利率的1.1倍； 2、90平米以上首套房首付不得低于30%； 3、房价过高地区，三套房贷可暂停。 4、从严界定第二套住房概念(以家庭、以房为标准)。 三、购房的目标（时间、面积、房价） （1）购房面积需求 ①不必盲目求大（面积闲置问题）； ②无需一次到位（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； ③量力而行（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。 （3）购房规划的流程图 四、购房的财务决策 （一）、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。 ▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限； ▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。 例2-1 ：王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=57（万元） 可负担房屋总价=86（万元） 房屋贷款占总价的成数=57/86=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=860000/100=8600（元/平方米） （2）按欲购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 ×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 ×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。 例2-2：张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房