第六章.财务评价.pptVIP

项目投资现金流量表（出售房地产） 损益表（出售房地产） 1、房地产开发项目投资估算 1 土地成本 土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础设施建 设费 2 建安工程费 按项目所在地区单位建筑造价×建筑面积 3 前期工程费 一般按建安费用2.1%计取 3.1 办证费用 约占建安费用的1% 3.2 可行性研究 约占建安费用的0.1% 3.3勘探规划设计费 约占建安费用的0.5% 3.4其它费用 约占建安费用的0.5% 4 基础设施配套费 供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等 5 公建配套费 幼儿园、会所、室外道路、室外绿化，约占建安费用的5%。 　 1、房地产开发项目投资估算 6 不可预见费 用以上五项费用之和的2%，即：（1+2+3+4+5）×2%　 7 管理费用（1+2+3+4+5+6）×2% 8 销售费用 销售收入×1.5% 9 贷款利息 根据贷款计划表以及偿还计划表来求得 10 总投资成本 1+2+3+4+5+6+7+8+9 2、经营税金及附加 =营业税+城市维护建设税+教育费附加 （即所谓的“两税一费”） （1）营业税=销售收入×5% （2）城市维护建设税=营业税×税率 （若该项目在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%） （3）教育费附加=营业税×3%。 3、印花税 印花税=销售收入×0.05% 4、土地增值税 （1）土地增值税=增值额×增值税率 （2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-经营税金及附加-印花税-其它扣除项目。 其中：其它扣除项目=总成本费用×20%。 （3）增值税率 增值税率根据增值比例来确定：增值比例=增值额÷总成本费用 增值比例50%以下，增值税率取 30% 增值比例50%至100%之间，增值税率取 40% 增值比例100%至200%之间，增值税率取 50% 增值比例超过200%，增值税率取 60% 5、利润总额 利润总额=销售收入－总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税 即：6=1-2-3-4-5 6、所得税 所得税=利润总额×25%（房地产开发企业所得税税率），即：6×25% 7、税后利润 税后利润=利润总额－所得税，即：6-7 但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。 8、盈余公积金 盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。 （1）公益金=税后利润×5% （2）法定盈余公积金金=税后利润×10% （3）任意公积金。由企业自主决定，也可以不用提取 9、可供投资者分配的利润 可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金+年初未分配利润 可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润 案例详解 背景资料： 现假设一房地产出售项目，项目寿命周期为6年，（即从2011年至2016年）。总销售收入为20亿，各年比例分别为：0，10%，30%，35%，20%，5%；建设总投资（不含利息）为10亿，各年投入比例分别为20%，30%，45%，5%，0，0。建设期前两年可投入资本金合计3000万元，其它资金来源只有通过销售收入和长期借款取得。若还款方式为每年支付当年借款利息，本金最后一次偿清。试通过资金来源与应用表来确定合理的贷款金额和相应的利息支出。 第一步：求解各年贷款金额及利息 (1)2011年 资金来源：销售收入：0 投资借款：χ 资本金：10 000万元 资金应用：房地产投资（不含利息）：20 000万元 投资利息： 其他项：均为0。因为没有收入，其它应用均为0 资金平衡：此时，资本金明显不能提供第一年的投资应用，所以必须借助投资借款。要使投资借款最小，则就要求使资金盈余为0，即：资金来源=资金应用 解得 万元 则当年贷款利息为416.67万元 则当年投资总额为： 第一步：求解各年贷款金额及利息 第一步：求解各年贷款金额及利息 资金平衡：此时，资本金和收入明显不能提供第二年的资金应用，所以必须借助投资借款。 解得 万元 则当年贷款利息为914.30万元 则当年投资总额为： 利润总额： 各财务报表之间的关系 1、投资利润