孝感市农村两权房地一体登记存在的问题及对策.docVIP

孝感市农村两权房地一体登记存在的问题及对策 胡?华?谢冠雄 孝感市农村宅基地和集体建设用地使用权（以下简称农村“两权”）确权登记发证工作于2013年正式启动，历时4年时间，全面完成了全市116.6万宗农村“两权”的权属调查、地籍测量和数据库建设。根据中共中央、国务院《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》要求，孝感市2017年在孝昌县、安陆市、应城市启动农村“两权”房地一体调查登记试点工作。笔者对试点情况进行了一些调查和分析。 一、试点调查的情况 我们试点调查了安陆市陈店乡岳董村、孝昌县花园镇联建村、应城市四里棚办事处孙雄村和郎君镇兰西村各15户农村家庭。其中岳董村15户农村家庭总人口数69人，户均人口4.6人，户均宅基地面积216.97平方米，户均住房面积196.89平方米。其中宅基地有土地权源的3户，拥有两处宅基地的2户，15户均没有办理建房规划手续和房屋登记。联建村15户农村家庭总人口数63人，户均人口4.2人，户均宅基地面积156.61平方米，户均住房面积179.71平方米。其中宅基地有土地权源的7户，15户均没有办理建房手续和房屋登记。孙雄村和兰西村15户农村家庭总人口数65人，户均人口4.3人，户均宅基地面积156.33平方米，户均住房面积164.23平方米。其中宅基地有土地权源的4户，已办理建房手续和房屋登记的4户，13户没有办理任何用地和建房手续，房屋实际面积大于房屋登记面积4户。 二、存在的主要问题 1、农村“两权”及地上房屋违建多，合法权源少。《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》规定：符合申请宅基地条件的农村村民，应报县(市)人民政府批准。根据调查结果，我市村民建房有合法土地权属的仅为35.6%，有合法建房规划手续的仅占8.9%。孝昌、安陆基本上没有办理建房规划手续，主要存在未批先建、边批边建、少批多占、擅自加层等违法违规现象。 2、土地超占面积农户多，存在一户多宅情况。《省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》规定:我省农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民兴建、改建房屋宅基地(含附属设施)总面积，使用农用地的每户不得超过140平方米，使用未利用土地(建设用地)的每户不得超过200平方米。根据调查,我市宅基地超过国家规定面积标准的占26.7%，一户多宅占4.4%。 3、已登记房屋面积与调查房屋实际面积相差大。应城市已登记4幢农房，总面积为389.08平方米，调查实际总面积为707.08平方米，后者是前者的1.82倍，两者差距较大，且面积不一致比例高达100%。 4、农民外出务工对登记调查工作造成困难。我市农村居民大多外出务工，年初就走，年末方归，有的甚至几年不回，留守的都是老人或孩子，进行房屋勘测和权属调查时，面临无人指界的困难。 5、宅基地的非法流转时有发生，产权隐患大。城乡结合地带、城中村由于经济比较活跃，农民宅基地和房屋流转已大量出现。不少农民在经济利益的驱动下，农村集体土地非法入市，农民私自非法转让、出租宅基地、房屋给本集体经济组织以外的人员的行为时有发生。绝大多数转让、买卖房屋都是私下签定协议，未依法办理转让手续，形成了事实上的“小产权房”。宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了房地一体登记的难度。 6、开展农村“两权”房地一体登记工作需要大量人力、物力和财力投入。按照国家测绘局发布的《测绘产品收费标准》，住宅用地测绘收费标准为1.36元/m2，按照户均房屋面积172.6平方米计算，全市114.6万宗宅基地仅测量费就高达2.7亿，加上数据库建设，不动产证书购买及打印费用，地方财政资金无力承担。另外开展此项工作还将要重新开展招投标、人力和技术标准等多方面的问题。 三、产生问题的原因 1、规划不完善。 新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接，规划已经不能适应当前新农村建设需要。随着农民生活水平的不断提高，改善居住条件的愿望强烈、无视规划选址和超标准面积建房成为常态，导致违法、超面积和随意改建房屋现象时有发生。 2、流转机制不健全。 农村房屋是农民非常重要的财产，但由于农村宅基地流转受限制，农民闲置房屋作为财产权难以充分体现。随着我市城镇化进程加快，越来越多的农民常年在城市工作和生活，许多人希望转让闲置的农房，由此催生了农村房屋的私自转让。 3、监督管理不到位。 村委会、村干部监督管理不到位，直接导致村民自由建房、少批多占、一户多宅等一系列问题。国土和规划建设部门对违法行为处罚力度不足，在遇到村民未批先建、超面积建房及非法转让等情况时未能有效制止，导致违法违章建设既成事实后，难以采取强制拆除等处理方式。 四、推进工作的对策 1、出台政策规定。以政府名义出台农村“两权”房地一体登记办法，切实解决农村“两权”及地上房屋