北京东坝中弘中国之窗项目市场定位报告.pptxVIP

21世纪不动产 商业地产 香港商业视角管理顾问有限公司 北京新锐视角商业管理顾问有限公司 中弘中国之窗项目 市场定位报告 1 市场定位依据 目标客群定位 总体市场定位 静态经济效益测算 租金价格定位 市场定位依据 政策支持 城市面貌 支持 交通支持 业态需求 支持 租售价格 支持 商业面积 支持 市场消费力 支持 消费人口 支持 品牌店支持 主力店百分比支持 商品品种 支持 建筑形态及成本支持 12点定位依据 瞄准市场空白 准确把握商户需求 3 市场定位依据 政策支持 约6.2平方公里北京最大的高端商务区，朝阳区重点规划开发的区域之一 规划建设大型郊区低密度居住聚集区 吸引区域南侧CBD商务区和北侧大望京商务区大量办公人口的居住转移 “世界城市试验区”，打造集高端商业休闲娱乐、总部商务办公、国际交流服务和高品质居住四大功能为一体的城市综合发展区 东坝整个区域的规划发展将促使区域基础设施和交通环境 不断完善，大量的人口资源转移将带动周围消费力水平的增长， 对区域商业环境的要求将不断提升，创造了广阔的发展空间 4 市场定位依据 城市面貌支持 东坝区域目前正在从城乡结合部向城市高端商务区发展 区域规划建设为北京最大的郊区低密度居住聚集区， 原东坝边缘集团中规划的工业用地另行调整 区域绿化隔离带面积大，空气质量好，绿化率高 一个城市面貌的优劣将决定商业市场的发展方向与档次 好的城市面貌是商业发展的基础，东坝区域整体交通便捷， 无重工业污染环境，城市面貌较好， 适宜商业市场的发展，为本项目的建设奠定了良好的基础。 5 市场定位依据 交通支持 城市干道：项目位于城市主干道机场第二高速公路和东五环的交汇处 区域大交通环境的改善为区域商业发展提供基础性的市场动力 消费者、经营者投资者更易到达本区域 项目周边交通的完善将有效的提升到至项目消费的人群数量 区域干道：区域交通网络完善，包括朝阳北路、东坝中路、平房路等 公交线路：共有18条公交线路经过项目 轨道交通：未来规划中东坝区域将出现三条地铁线路，M6线、M3、L4 6 市场定位依据 业态需求 目前区域商业市场空白区主要存在于大规模、中高端综合性商业尤其是品牌档次的提升、丰富度的增强和特色主题型购物的体现都有待未来更深入地挖掘 业态 3km内已有数量 体量（m2） 大型超市 6 68000 电器城 6 43000 大型KTV 10 / 大型影院 3 / 家居建材城 2 360000 区域购物中心以中档定位为主，主要满足日常基础消费 受到规模和各种因素限制，区域内体现综合性、一站式消费的项目并不多 7 市场定位依据 租金价格支持 区域租金水平较为集中，购物中心平均租金多在10元/平米·天以上(首层） 商品市场类别中成熟商业明显高于新入市商业；地段位置差异也较明显 8 市场定位依据 市场消费力支持 区域周边住宅区密集，居住人群广泛 月均收入较高，消费能力较强 对除日常消费外的其他消费具有一定需求 项目整体经营档次及品牌应以中高档档为主， 符合本区域主力消费人群的消费能力 区域内消费力人口占有很大比例， 此部分人群为项目的发展提供了 较好的消费力支持契机 9 市场定位依据 消费人口支持 东坝未来快速增长的消费人群为本项目规模定位提供了重要支持 几十万的消费人口足以支持大规模的商业综合体， 项目应考虑到日后人口增长带来的消费需求，尽早抢占市场份额 未来3年内，主要规划住宅区人口＋零散建设的新住宅楼将使本区域增加10-15万人口 10 市场定位依据 商业面积支持 区域现有商业市场饱和度较低，有效商业面积约为300000㎡ 区域市场实际再容量可达到31万㎡左右 发展大型综合性购物中心将十分可行，15万㎡商业面积可消化 项 目 数 据 依 据 综合商业辐射半径 3-4公里 本案建筑体量大，目标覆盖东五环轴线周边范围 辐射区域人口数量 400,000 根据市调结果推算 区域规划人口增长率 20% 根据统计资料推算 三年后区域人口数量 691,200 =400,000*(1+20