广州服饰城策划招商全程报告.ppt

相关合同请参考附件 谢谢阅读！ * * 时 间：30天（2002年7月25日~8月23日） 主要手段：重点媒体持续性广告投放 巩固阶段 媒体选择：京华时报（硬广告） 北京音乐台（栏目冠名+广播广告） 候车亭路牌（户外广告） 地铁通道广告（户外广告） 效果预期：维持旺销的势头 时 间：18天（2002年8月24日~9月10日） 主要手段：弱化且有针对性的广告投放 收尾阶段 媒体选择：京华时报（促销广告） 北京音乐台（促销广告） 效果预期：销售出为数不多的剩余摊位 第十四部分 费用预算篇 我们的售价从哪儿来？ 商场的定价原则一般有两种，一种是市场比较法，一种是租金返算法。由于本项目周边在售的商场极少，而且除云景豪园商铺外，其余如向西大厦、金鼎辉煌世纪等商业裙楼与本项目的地理位置有较大差别，所以本项目只能用租金返算法推算基本售价。 目前春风路一带街铺的租金范围在300——800元/平方米不等，本项目的临街面不够宽，街铺较少，故预计租金如下： 一层 270元/平方米 二层 170元/平方米 三层 100元/平方米 商铺的年投资回报一般可达到8%，我们可返推算出商铺的基本售价： 一层售价=270X12/8%=40000元/平方米 二层售价=170X12/8%=25000元/平方米 三层售价=100X12/8%=15000元/平方米 销 售 锦 囊 在销售方式上，我们有三种操作模式可以运作： 模式一：传统销售模式，不提供返租。将商铺拆分成小面积铺位进行销售，给商铺赋予一个主题概念进行炒作。 优势：操作简单 缺点：销售难度大，销售周期长，销售价格与销售率不理想 销售价格：一层 4万元、二层 2.5万元、三层 1.5 万元（均价 2.5万/平方米）由于没有强有力的依托平台，消费者信心无法得到保障，故售价无法提升 销售率：预计达30%。 由于本项目临街面较窄，而且一层的面积只有700平方米，所以预计在毫无市场依托的条件下，投资者很难有购买的动机，销售前景极不理想 预计收益：2294万元 【我们的销售锦囊】 模式二：以租带售，将商场主题确定后进行商场规划，在规划范围内针对有一定品牌的商家招商，营造一定的商业氛围，以招商带动销售，销售过程中可提供 5年返租，以刺激投资者的投资欲望。 优势：有品牌商家的带动效应，商业前景可观，投资者信心增强，销售平台较好。 缺点：发展商需要同时面对投资者和经营者，操作较琐碎繁杂 销售价格：一层 4.8 万元、二层 2.8万元、三层 1.6万元（均价2.8万元/平方米）在品牌商家的进驻与租金回报的双管齐下，消费者信心得到保障，故售价可适当提高。 销售率：可达50%（销售收入为 4282万元） 五年租金收入：租金以130元/平方米/月算，租金收益为2385万元 五年返租金额：2400万元 预计收益：4267万元 模式三：整个商场租赁给品牌商家，由大商家统一经营管理，同时发展商 为投资者提供5年返租，年租金回报为8%。（注：需要4层一起租赁） 优势：有品牌大商家的带动效应，商业前景大好，投资者信心倍增，销售 平台极佳，而且发展商只需要面对一个经营者，操作较简单 缺点：租金收入低，发展商面临较大的返租压力 销售价格：一层 5万元、二层 3万元、三层 1.8万元（均价 3万元 /平方 米）有品牌大商家的进驻与租金回报的双重利好，消费者信心得到保障， 故售价可再提高 销售率：70 %（销售收入为 6423.5 万元） 五年租金收入：总体租金以 70元 /平方米 /月算，4 层商场租金收益为 1713 万元 五年返租金额：2569万元 预计收益：5567.5万元 【我们的销售锦囊】 模式四：聘请如天虹、友谊城等专业的商业机构对本项目评估及规划，并输出品牌及经营管理，商场统一规划及经营，商业机构收取品牌加盟费和定期顾问费。对投资客和经营者而言，此模式与模式三大同小异（注：同样需要将4层一起经营） 优势：有品牌大商家的带动效应，商业前景大好，投资者信心倍增，销售平台极佳，经营收益将随着商场经营的日益兴旺而增加 缺点：发展商前期投入大 销售价格：一层5万元、二层3万元、三层1.8万元（均价3万元/平方米） 销售率：70%（销售收入为6423.5万元） 五年经营收入：年销售额2万元/平方米，利润率为10%，经营收益为4000万元 前期投入600万：装修费200万、设备费200万、品牌加盟费200万 顾问费：8万元/月，五年即为480万元 五年返租金额：256