城市更新视角下房地产投资并购标的评价研究.pdfVIP

投 融 资 城市更新视角下房地产投资并购标的评价研究 周 霞1 毕添宇1 张 攀2 邵 全1 1.北京建筑大学 2.北京华地泰昌达投资管理有限公司 】 对投资主体而言，并购资产标的评价工作是影响投资成 【摘 要 当前，城市更新为房地产投资并购提供了新的发展机遇。 败 的关键。通过实地访谈和文献研究，综合房地产投资分析、并购决策分析一般原理和流程以及城市更新的具体影响，认为既有建筑 改造项目是评价的基本对象，项目价值和交易成本是评价的基本内容。进而基于房地产投资并购的一般流程和思维模式，建立起 包含4项一级指标和17项二级指标的“项目价值—交易成本”双考量评价指标体系，并运用层次分析法确定了各指标的权重。最 后，应用该模型对海淀区某居住类项目进行模糊综合评价，结果表明模型操作方便，评价结论较为可靠。 】 ； ； ； ； 【关键词 标的评价 房地产投资并购 城市更新 项目价值 交易成本 【中图分类号】F270 【文献标识码】A 【文章编号】1004-5937（2018）06-0045-06 一、引言 不一等问题。因此，一套高效、科学且规范的评价方法和体 经济新常态下，中国房地产业正处于深入整合、分化 系是建立企业核心竞争力的有力工具。 重组的阶段，房地产并购市场呈现波动上升的发展趋势。 国外专门针对房地产投资并购标的评价的研究较少。 ， 、并购绩 根据清科数据 2010至2014年间，我国房地产并购市场 对于并购的决策问题，国外学者主要从并购动因 [2-4] 快速发展，交易总额由25.88亿美元增加到 145.54亿美 效两个侧面进行了考察 ，少有从并购主体角度出发建 ； 国内的相关研究成果则主要 元 2015年和2016年分别为 1302.65亿元和 1065.85 立标的筛选模型的相关文献。 ； ，交易总额 涉及房地产企业并购、风险管理以及私募股权基金项目评 亿元人民币，走势趋缓下降 2017年第一季度 达586.99亿元人民币，相比2016年同期增长84%，市场 价等方面。如程昭[5]建立起涵盖市场、风险、管理、财务四 回温态势明显。同时，2016年我国城镇化率达57.35%，总 个方面的房地产企业并购目标企业选择评价指标体系；刘 [6] 体仍处于城市化中期阶段，而北京、上海两地均已突破 民飞 认为房地产私募基金运作过程中主要存在政策环 80%，分别为86.30%和88.02%。中国大陆一线及部分 境风险、经济金融风险、不可抗力风险等七个风险因素，同 二线城市已经进入或即将进入城市化发展的后期阶段， 时指出了项目的销售定位和客户群分析在风险分析中的 针对城市更新的研究及实践开始得到社会各界的广泛 重要性；曹小琳、卢道超[7]选取政策环境风险、经济金融风 关注。 险等七方面风险，构建出 PE项目的评价指标体系；程国 [8] ，考虑项目成长性 基于上述背景，城市街区和既有建筑的有机更新成为 平、齐晓红 以BP神经网络模型为基础 [1]