不动产投资分析第三章不动产估价.pptVIP

3.3 不动产估价方法 3.3.1 市场比较法 市场法，又称市场比较法、现行市价法、交易实例比较法等，是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由市场法估价得到的价格，称为比准价格。 1. 市场比较法的数学表达式 （1）基本公式 待估不动产价格＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （2）市场比较法公式的演变 市场比较法基本公式可演变为以下三种形式。 说明：第一项分子为100，表示以正常买卖情况或待估对象估价情况指数为100时，要确定比较交易实例发生时的情况指数； 第二项分母为100，表示以比较实例买卖时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数； 第三项分子为100，表示以待估不动产的区域因素条件指数为100，要比较确定比较实例的区域因素条件指数； 第四项分子为100，表示以待估不动产的个别因素条件指数为100时，要比较确定比较实例的个别因素条件指数。 说明：式中第一、二项含义同上，后两项分母为100，表示比较实例不动产的区域因素和个别因素条件指数为100时，要比较确定待估不动产区域因素条件指数和个别因素条件指数。 2. 市场比较法实施步骤 （1）收集宗地交易实例 资料收集范围