迎宾路项目定位报告 定.ppt

;;目前成都房地产市场仍处于一个稳步发展的时期，房地产投资持续增长，商品房施工面积不断增加，但是由于连续两年商品房竣工面积的减少和需求量逐年增加的原因，房地产市场曾一度出现供不应求的局面，直到2019年才逐渐趋于平衡。并逐渐呈现供大于求的状况。 在房地产市场大环境和供需关系的影响下，成都房地产价格不断上涨，且增长幅度较大，2019年1-9月市区商品房成交均价4445元/平方米，同比上涨10%；其中，住宅成交价格4181元/平方米，同比上涨13%。 由于成都房价在总体上低于全国同等级城市水平，加上成都市城市发展的提速，城市地位和功能的增强将在更大程度上推动房价在相当范围的提升，我们认为房价仍存在较大的上升空间。;;城西已经发展成目前成都市各个区域配套最齐全、生活最方便，最能吸引高端居住客户的最适合居住的区域；目前发展的重心向三环外转移； 从城市发展来看，成都早期的城市单一核心的布局已开始向多中心发展，城西区域将形成新的城市副中心，发展成为以商业和高端居住为主的核心经济区。;;凭借先天独有的区位优势以及周边板块目前的发展状况，羊西线已发展成城西最成熟、最适合居住的代表性区域，羊西板块将秉承城西一贯的中高档品质特点，向三环外大力发展。国宾片区以中海国际社区为龙头，随着片区内大量土地的逐步开发，该区域将迅速升温，形成新一轮市场热点，交通、配套、商业各方面迅速得到发展，形成西区新的中高品质居住区。;未来2年内将保持快速增长的势头;;区域总体特征; 未来在本区域将存在激烈的市场竞争，竞争对手除了本区域其他项目的陆续开发外，还来自于周边邻近板块和邻近郊县，如沙西线超大地块的开发其中仅住宅物业将带来117.8万㎡的住宅供应量、金沙和光华板块的大量中高档住宅供应。 面对如此激烈的竞争，本区域随着整体形象的完善和软硬件环境的打造，将具备强劲的竞争能力。从区域未来房地产开发市场发展前景来看，城西本就处于成都市上风上水之地，又是通往都江堰风景旅游区的唯一道路，拥有极佳的区域优势和较好的地理位置。作为高新技术开发区，拥有大量的国内外知名企业，区域内聚集了较为丰厚地人力资源和经济实力较为雄厚地企事业单位；羊西线区域其历史原因以及区域内高品质的环境、配套因素，成为成都市居民置业居住的首选区域，在未来规划内，该区将作为成都市重要的中心商务区以及高档住宅区进行建设，区域竞争能力将得到进一步提升；地铁二号线的规划更进一步提升了区域住宅的升值潜力；; 羊西线沿线房地产项目比较多，但基本上以中挡、中高档住宅为主，基本上集中在二环外区域。根据传统的经验，在这区域内购房的客户主要由公务员、有一定经济能力的中产阶级（高级白领、律师等）。但根据楼盘档次以及区域环境其客户群不同。 首次买房居住的客户，主要会考虑经济实用的户型，以及周边配套成熟，交通便利的区域的楼盘。二次置业或多次置业改善居住环境的客户，则会更多的考虑居家的舒适性，在面积上会选择相对较大、环境较好，成熟的区域内楼盘。 投资型客户，则主要考虑所购房屋的增值性，这部分客户会更多的关心价格、位置、户型、周边环境及升值潜力。对于经济实力较好，置业次数较多的客户，一般情况下，他们都不是只有一处居所，买房更多的会考虑居住的舒适性，对小区环境、交通条件以及保卫工作的要求更高。 ;目前极度缺乏的生活配套;本　案; 该项目交通较方便（开车、乘公共汽车均方便），项目距最近的公交车站台仅300M左右，距茶店子中心站 仅500M左右。 翡翠海湾”和“西城星座”两个商业项目距本项目约300M左右。 ; 目前地块周边的交通主要依靠三环路、金牛大道、迎宾大道和羊西线来组织，而地图上所标明的地块旁的规划道路目前并没有呈现。 由于三环路交通组织比较复杂，虽然从地图上看去，本地块拥有的交通条件不错，但实际上本地块的交通通达性并不十分的好。不过在政府交地后，地块旁的规划道路会陆续呈现，将会使本地块的交通环境大为改善。 另外，规划中的地铁2号线将从本项目旁穿过，开通后将会大大提升项目交通的便利度和价值。;交通状况;城西商圈分布及概况;商圈传统认知： 知名的餐饮一条街，影响力直达全城乃至全西南，主要业态以餐饮娱乐休闲为主，以集中式物业和沿街商业的物业形势为主。 其他业态情况： 仅以满足区域内的基本生活需求为目的，无区域中心综合性商业出现。 现有大型商业项目： 一品天下、欧尚超市 分布特征： 明显的带状分布，沿羊西线蜀汉路分布。; 羊西线区域内的商业发展受到“餐饮一条街”的影响，餐饮娱乐休闲业态占据绝大部分比例。而作为区域配套性定位的商业项目仅有临近一环路的欧尚超市，其他生活配套服务业态发展比较落后，基本以沿街底商形势存在，与羊西线密集中高档住宅区的特点相比，其业态配比严重