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房地产与建筑业营改增后的税负率测算 【模型】假设每平米售价10000元；成本构成：建筑装修造价3500元【11%】；勘察、设计、广告等费用1000元【6%】；绿化、基础设施费等成本1000元【11%】。 1.销项税额=10000/（1+11%）*11%=991元 2.进项税额=（3500+1000）/（1+11%）*11%+1000/（1+6%）*6%=446+57=503元 3.应纳增值税=991-503=488元 4.如果缴纳营业税=10000*5%=500万元 营改增后降低税负=（500-488）/500=2.4% 【模型推导】 设：项目总收入=Y（含税），能够取得的进项税额=T 销项税额=Y/（1+11%）*11% 进项税额=T 应纳增值税额=0.099Y-T 营业税=Y*5%=0.05Y 令： 0.099Y-T=0.05Y 解得： T/Y=4.9% 总结： （1）当能够取得合法有效的抵扣凭证且可以抵扣的进项税额占项目总收入的比例远远大于4.9%时，营改增后会降低房地产企业流转税的税负 （2）当能够取得合法有效的抵扣凭证且可以抵扣的进项税额占项目总收入的比例远远小于4.9%时，营改增会增加房地产企业的流转税税负