业主是否可以擅自改变房屋专有部分的用途.docVIP

业主是否可以擅自改变房屋专有部分的用途 【案情简介】：蔡某和余某为楼上楼下邻居，余某住18楼并先行入住。19楼的蔡某装修时，楼下的余某发现自己卫生间的顶部漏水。没过几日，余某家放在壁橱内的衣服受潮，卧室和客厅天花板开始滴水。 余某于是到蔡某家交涉，发现蔡某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作他用。余某立即向物业公司投诉，物业公司立即向蔡某发出要求其整改的紧急通知。但蔡某只答应解决漏水问题而拒绝整改，余某便将蔡某和物业管理企业一并诉至法院，要求蔡某拆除卫生设施，恢复原状，并要求物业公司承担赔偿责任。? 【法院判决】：法院经审理认为，房屋设计功能不同，对设计和施工的要求也不同，尤其是厨房和卫生间，地面须铺设特殊的防水层以免渗漏。《城市新建住宅小区管理办法》及地方法规禁止擅自改变房屋及配套设施的用途、结构，包括改变水管、地漏、便器位置，增设卫浴设施等公共设施。蔡某在没有防水层的部位安装洁具，其行为违反了法规的规定，侵害了余某的合法权益，给相邻方造成损失。法院判决支持余某要求蔡某恢复原状的请求，但驳回余某要求物业公司赔偿损失的诉讼请求。? 【分析】：? 1、业主对房屋专有部分的权利。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因此，业主对其住宅专有部分享有完全的所有权，其可以任意处分其专有部分。但该专有部分毕竟与同一建筑物上其他业主的专有部分有密切关系，具有共同的利益，因此，业主就其专有部分的使用、收益、处分不得危及整个建筑物的安全，也不得损害其他业主的权利。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响建筑物的安全时，不得进行。? 2、业主装修装饰行为的限制。《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”业主在对房屋专有部分进行装修时，应该告知物业服务企业，使物业公司充分了解小区的各种情况，以便及时监督管理。而物业服务企业应该将装修中的注意事项和禁止行为告知业主，业主应该根据这些被告知事项进行装修，并接受物业公司的监督管理。 业主装修中的禁止行为和限制行为：《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。” 第六条：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。” 第八条规定：“改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。”? 3、关于相邻关系。相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。相邻关系从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。《物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”因此，本案中蔡某在装修、改造自己的房屋时不应影响到相邻权人余某的权利。否则，余某可以请求蔡某承担相应的民事责任。《民法通则》第106条第2款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”第117条第2款：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”第134条规定：“承担民事责任的方式主要有：(一)　停止侵害；(二)　排除妨碍；(三)　消除危险；(四)　返还财产；(五)　恢复原状；(六)　修理、重作、更换；(七)　赔偿损失；(八)　支付违约金；(九)　消除影响、恢复名誉；(十)　赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。”? 4、物业服务企业对业主装修的监督责任。法律法规明确规定了物业服务企业应对业主的装饰装修行为进行监督。《物业管理条