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房屋登记相关法律知识 以登记官教材《房地产基本制度与政策》一书中私法和公法的基础知识为内容。 一、组成部分 1、分为两部分 （1）民事法律基本知识 （2）行政法与行政诉讼法基本知识 2、法律规范的效力层级与 冲突适用 二、民事法律基本知识的主要内容 1、民法总论：一般性规定（如民事法律行为） 2、物权法：必须熟知的基础法律 3、合同法：与登记比较密切的合同应熟悉 4、婚姻法：判断夫妻共同财产的重要依据 5、继承法：因继承产生的不动产纠纷大量存在 三、行政法与行政诉讼法基本知识的主要内容，共分为七节 1、概述 2、行政主体 3、行政行为 4、行政法律责任 5、行政复议 6、行政诉讼 7、行政赔偿 房产登记所涉民法一般规定（要点） 1、民法概述：调整平等主体的之间的财产关系和人身关系；民事活动遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 2、民法的基本原则：意思自治/诚实信用/公序良俗 3、民事法律关系：要素（主体、客体、内容） 主体：人（自然人/法人/其他组织） 客体：权利义务共同指向的对象（物/行为/智力成果/人身利益) 内容：民事权利和义务 民事主体： 个体工商户：法律地位相当于自然人。 依法经核准登记，领取营业执照的个体工商户可以起字号，营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人。 法人： 企业法人:企业法人营业执照/组织机构代码证 机关事业单位法人：编制办批准设立文件/事业单位法人证书/组织机构代码证 社会团体法人:社会团体法人登记证书 其他组织: 依法登记领取营业执照的各类企业/民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/法人分支机构/银行、保险公司设在各地的分支机构 4、民事权利能力 公民的民事权利能力自出生时开始。出生的时间以户籍为准；没有户籍证明的，以医院出具的出生证明为准，没有医院证明的，参照其他有关证明认定。 5、民事行为能力 10周岁以下无民事行为能力人/精神病人 10—18周岁的限制行为能力人/间歇性精神病人 16周岁以上不满18周岁的公民，能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。 刑法规定的完全刑事责任年龄 16周岁 确认精神病人（包括痴呆症人）为限制民事行为能力人的，应当比照民诉法（试行）规定的特别程序进行审理。（1988/82/91/07） 认定无民事行为能力、限制行为能力由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。 法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定结论的，应当对鉴定结论进行审查。 6、民事法律行为： （1）民事法律行为的上位概念是民事行为 （2）具有表意性和目的性 （3）排除了事实行为 （4）民事法律行为是合法行为，以适法性位特征 附期限、附条件 所附的条件不违背法律规定或者可能发生 判断：16岁的学生张某购买汽车的行为是否属于民事法律行为？ 公民或法人（民事主体）设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 限制行为能力人、无权处分人 、无权代理 重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危 无民事行为能力人实施、违反法律、法规规定 案例：甲欲与有外遇的丈夫乙离婚，但又恐离婚后无法分得乙的财产。遂与乙约定，“如甲乙协议离婚，双方共有的4间商铺、2辆轿车归甲所有”。后甲乙因子女抚养问题争议较大未能登记离婚，乙为摆脱甲诉至法院请求判决离婚。 问：离婚诉讼中，乙主张按原协议约定分割财产，甲反悔主张协议无效。则原协议是否生效？ 7、监护 （1）监护人： 未成年人：父母/祖父母、外祖父母/兄姐/关系密切其他 精神病人：配偶/父母/成年子女/其他近/关系密切其他 （2）对于担任监护人有争议 由居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。 （3）监护人应当履行监护职责，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人。夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。 监护人的监护职责包括：保护身体健康，照顾生活，管理保护财产，代理民事活动，管理和教育，在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。 8、代理 （1）法定代理：基于法律规定 （2）指定代理：法院或有关单位指定 （3）委托代理：基于委托关系产生的代理 法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章；授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 委托代理终止：代理人死亡或