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低层、多层、中高层、小高层和高层住宅 低层住宅 是层数在 1-3 层，总高度一般小于 10 米的住宅，可分为：城市 集合性低层住宅和别墅类住宅以及农村住宅。就我国目前的情况而 言，城市底层商品住宅尚属高等住宅。常见的有单层住宅，独栋别墅 和联排别墅，今年还出现了类似别墅的建筑形式，如叠拼别墅等。 特点：1.容积率低，绿化率高，与大自然具有较好的亲和性，融 都市景观与田园风光于一体；低层住宅使住户较接近自然，一般在底 层附带有院落，顶部有较大的露台。这些空间是室内向自然环境的有 机延伸。为住户提供了更加亲近自然的自由场所，和邻里之间相互交 往的环境，符合人类回归自然的心里需求。2.平面布置紧凑、合理： 底层住宅因其体量和尺度较小，与地形、地貌、水体、绿化等自然环 境能较好的融合，在结合特殊地形的处理上有较大的灵活性，与自然 环境形成和谐的有机整体。3.体量小、自重轻。在地基处理、整体结 构和施工技术方面，相对简单、费用较低。4.其缺点是：浪费土地资 源、不经济。由于可容纳的人口较少，使得为居住服务的道路管网以 及其他公共设施的使用效率低。 多层住宅 是指4-6 层的住宅。多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通 消费者所接受。但是随着城市土地资源的稀缺性，在大城市多层住宅 开发比例逐渐减少。 特点：1.比低层住宅容积率高，节省用地；建设工期短，一般开 工一年内即可竣工。2.各层的垂直交通一般以公共楼梯连接，因而公 共分摊面积少，一般在10%左右，实际使用面积大。3.物业费相对低， 无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 4.房屋结构多采用砖混结构，建筑安装成本低。5.多层住宅的缺点是： 底层住户的安全、卫士、采光较差；顶层住户上下楼梯不方便。 中高层住宅 是指7-9 层的住宅。《住宅设计规范》规定住宅层数 7 层以上应 设电梯，7-9 层住宅不设电梯则不符合规范要求，设电梯则不经济， 所以一般中高层住宅比较少。另外，在地震区特别是八度地震区砖混 结构只能建6 层，这些指标使地震区几年来很少看到7 层砖混结构住 宅。 小高层住宅 小高层住宅一般而言，小高层住宅主要指7-16 层高的集合住宅。 从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小 高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间 之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：1.建筑容积率高于 多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。 2.建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，建筑结构平面布置大多采用板 式结构，户型方面有较大的设计空间。3. 由于设计了电梯，楼层又不 是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比， 小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品 质方面花更大的心思。 高层住宅 一般指 10 层以上的总高度在 100 米以下的住宅。特点：1.视野 开阔，采光通风良好。建在城区具有良好的生活便利性，富于时代感 和都市感；3.高容积率，节约土地资源，有较大的室外公共空间和设 施，4.结构耐久性和抗震性好，上下楼方便省力。 缺点：1.因防火、电梯设置等要求，高层建筑公摊面积大，实用 率低；2.因基础和结构要求较高，施工周期长，建筑造价高；3.考虑 到减少地基承载力及现代感的要求，高层建筑大多采用玻璃幕墙立 面，节能效果差。4.因为电梯、防火、智能化等要求较高，物业管理 及维护运营费用比较高。5.对水、电、消防、智能化等基础供应配套 要求比较高。