海银财富2016三季度房地产报告行至周期拐点拥抱新的机遇.pdfVIP

海银财富 ：2016三季度房地产报告行至周期拐点 ，拥抱新的机遇 前言 ：作为以投研为导向的专业财富管理公司 ，海银财富秉承独立专业的精神 ，投研团 队定期发布代表海银独立研究成果的文章和报告 ，阐述海银财富对市场和资产配置发展趋势 的观点。 一、市场回顾 ：行至 “小周期”下拐点 1.1 成交量下滑 ，价格涨势放缓 1-6 月全国商品房成交面积同比增长 27.9% ，较 1-4 月高点 36.5%连续两个月回落 ， 其中 ，住宅同比放缓至 28.6% ，办公楼同比放缓至40.5% ，商业营用房同比放缓至 13.4%。 7 月 30大中城市商品房成交面积为 2365万平方米 ，连续 4 个月环比下滑 ，成交量已出现 下行的趋势。 7月百城住宅价格指数环比上涨 1.63% ，较 6 月 1.32%出现回升 ，同比增长 12.39% ， 涨幅连续 15个月扩大。7 月百城房价环比上涨城市由73个降至 66个 ，环比下跌城市由 22个升至 30个。可见 ，尽管 7 月百城房价同环比涨幅双双扩大 ，但价格环比下跌的城市 却增多 ，说明价格表现受少数城市推动 ，冷热不均现象更加突出 ，在政策逐渐趋严的情况下 ， 整体价格涨势有望继续放缓。 1.2 开发投资增速下行 ，拿地仍较积极 1-6月我国房地产投资总额达 4.66万亿元 ，同比上涨 6.1% ，涨幅较 1-5月的 7%继续 收窄。投资增速整体再次下行 ，本房地产小周期回升再次面临阶段性拐点 ，1-6月房屋竣工 面积同比增长 20% ，竣工面积保持高速增长意味着未来新增供应较多。 与投资增速表现一致。1-6月房屋新开工面积同比增长 14.9% ，较 1-4 月的 21.4%连 续 2个月回落。1-6 月房屋施工面积同比增长 5% ，增速自1-2 月的 5.9%持续下滑。1-6 月开发商土地购置面积同比下跌 3% ，自2014 年 11月以来连续负增长 ，但今年以来跌幅 已大幅收窄。今年开发商拿地颇为积极 ，频繁爆出 “地王”项目 ，最终引致多个城市土拍和 预售政策收紧。我们认为高溢价拿地面临的收益边际减小 ，尤其对于借助高杠杆拿地的企业 来说 ，未来项目能否盈利仍未可知。 1.3 资金增速回落 ，银行仍偏谨慎 1-6 月房地产开发筹集资金 6.8万亿元 ，同比增长 15.6% ，较 1-5月的 16.8%下滑 ， 但明显高于去年的增长水平。以银行贷款为主的国内贷款 1-6月为 1.09万亿 ，同比增长仅 1% ，较 1-3月的6.5%明显下滑 ，银行对开发商放贷又重新趋于谨慎。1-6月开发商自筹资 金为 2.38万亿元 ，同比下跌 0.1%。1-6 月其他贷款为 3.3万亿元 ，同比增长 38.3% ，其中 定金及预收款同比增长 34.1% ，个人按揭贷款同比增长 57% ，其他资金是整体开发资金仍 保持较高增速的主因。 海银财富管理有限公司 二、周期特点 ：因城施策 ，去库存初见成效 2.1 冷热不均 ，因城施策 近期新华社连发三文评论楼市 ：一、警惕繁荣背后有风险 ；二、小心地产市场的 “地王” 盛宴 ；三、“去库存”要打持久战。7 月 25号证监会官员在保荐培训会上表示 ：“不允许房 地产企业通过再融资对流动资金进行补充 ，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和 偿还银行贷款”。2014 年 3月上市房企再融资时隔 3年重启 ，引发了当年房地产政策转向 宽松的预期 ，随后我们看到了 9·30新政的出台。此次收紧上市房企再融资的用途 ，我们认 为是中央 “防风险”的信号 ，“因城施策化解房地产库存”是当下楼市调控的指导方针。 2015年深圳和上海分别以 38.6%和 15.3%的涨幅位于百城房价涨幅前两位。一线城市 同比涨幅持续高于二、三城市。今年 3月 25号上海和深圳大幅收紧购房资格及贷款政策 ， 打响 “因城施策” 指导方针下政策收紧的第一炮。3·25之后资金转战一线周边城市及东部 核心城市 ，1-7 月百城房价涨幅排行榜中 ，东莞 （29.8% ）、廊坊 （22.6% ）、中山 （27% ）、 昆山（28.4% ）、珠海（23% ）、惠州（28.8% ）等城市涨幅居前 ，而一线城市除深圳（25.3% ） 外 ，均滑出Top10。开发商也在一、二线城市频繁造就 “地王”。目前合肥、南京、苏州、 天津、廊坊、北京 （通州区）等城市正接力上海和深圳 ，成为新一轮政策收紧的城市 ，如限 制房价年度涨幅、严格执行预售价格、禁止捂盘惜售、提高土拍保证金缴纳比例和缩短缴款 时间等。我们预计今年涨幅靠前的城市未来均