土地估价报告-广州公共资源交易中心.DOCVIP

PAGE 36 PAGE 37 地址：深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16楼A.B座 邮政编码：5143.2034 电话：0755总机）传真：0755土地估价报告 项　目　名　称：广州市番禺区石碁镇石基村清河路以北一宗（土地面积为3,814平方米）办公用途国有出让建设用地使用权市场价值评估，目的是为委托方办理案件提供土地使用权市场价值参考依据 受托估价单位：深圳市国策房地产土地估价有限公司 土地估价报告编号：深国策评字GZ[2016]090002ZX号 电子备案 编号：4416916HA0301 提交估价报告日期：二○一六年九月六日 防伪编码：20160900586　　 　防伪查询请登录“国策评估”网站： 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 广州市番禺区石碁镇石基村清河路以北一宗（土地面积为3,814平方米）办公用途国有出让建设用地使用权市场价值评估，目的是为委托方办理案件提供土地使用权市场价值参考依据。 二、委托估价方 广州市番禺区人民法院。 三、估价目的 为广州市番禺区人民法院办理案件提供土地使用权市场价值参考依据。 四、估价期日 根据《广州市番禺区人民法院司法委托评估委托书》（【2016】粤0113委评字第00194号），本次评估的估价期日确定为勘查之日:二○一六年九月五日。 五、估价日期 二○一六年八月二十六日至二○一六年九月六日。 六、地价定义 1、土地用途设定： 根据《广州市不动产登记查册表》（案卷号：I1.3.1-08-3252)记载，估价对象证载用途为办公用地，现状用途为办公用地。根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》，本次估价设定估价对象宗地用途办公用地。 2、开发程度设定： 根据估价人员现场查勘，估价对象土地实际开发程度已达到宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯），宗地内场地平整，于估价期日估价对象为待开发宗地，地上覆盖杂草，四周有围墙围护；此次估价设定估价对象土地开发程度为宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯），宗地内场地平整。 3、土地使用权类型设定： 根据《广州市不动产登记查册表》（案卷号：I1.3.1-08-3252)记载，估价对象的土地使用权类型为出让，估价时设定其土地使用权类型为出让。 4、土地使用年限设定： 根据《广州市不动产登记查册表》（案卷号：I1.3.1-08-3252)记载，宗地土地使用期限至2049年10月13日。截至估价期日，土地已使用年限为16.9年，土地剩余土地使用年限为33.1年，因此设定估价对象剩余土地使用年限为33.1年。 5、土地利用条件设定： 根据委托方提供的《广州市番禺区国土资源和规划局关于执行标的物过户登记问题征询意见的复函》（穗番国房函【2016】926号），记载总用地面积为3,814平方米，容积率≤1.46，建筑密度≤28.45%，绿地率≥23.5%。根据估价人员现场查勘以及结合最有效利用原则，本次评估按上述规划设定估价对象的容积率为1.46，计容建筑面积为5,568.44平方米。具体规划指标如下表： 估价对象建筑功能规划指标 项 目 单 位 数量 依据 宗地面积 平方米 3,814 《广州市番禺区国土资源和规划局关于执行标的物过户登记问题征询意见的复函》（穗番国房函【2016】926号） 容积率 —— 1.46 计容建筑面积 平方米 5,568.44 其中 办公建筑面积 平方米 5,290.02 配套建筑面积 平方米 278.42 参照周边房地产开发强度设定配套建筑面积约计容建筑面积的5% 6、土地使用权价格类型： 估价对象于估价期日的正常市场条件下的国有土地使用权市场价值。 7、根据《广州市番禺区人民法院司法委托评估委托书》（【2016】粤0113委评字第00194号），本次评估的估价期日确定为勘查之日:二○一六年九月五日。 综上所述，本报告地价定义为：估价对象作为国有出让用地，在设定的规划利用条件、开发程度和用途条件下，于估价期日2016年9月5日，估价对象剩余使用年限为33.1年正常市场条件下的国有出让建设用地使用权的市场价值。 七、估价结果 经估价人员现场查勘和对当地房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序，选择合适的估价方法，测算委估宗地在估价设定用途、剩余使用年限及利用、开发程度条件下，于估价期日2016年9月5日的正常市场条件下的国有出让土地使用权价格为RMB2,360.48万元，大写人民币贰仟叁佰陆拾万肆仟捌佰元整。 土地使用权价格表　 　（币种：人民币） 权属资料 《广州市不动产登记查册表》（案卷号：I1.3.1-08-3252) 土地使用权人 广州番禺石基经济发展总公司 土地面积（平方米）