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第三章 房地产产权 重点问题 土地使用权与土地所有权 房屋所有权和产权属性 第一节 房地产产权概论 一、房地产产权概念 房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利。 包括房地产所有权和房地产他物权。 所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。所有权是最重要的一种物权。 他物权是对不属于自己所有物的某些权利。是在他人所有之物上依据法律规定或合同约定设定或享有的权利。包括地役权、地上权、典权、抵押物权等。 案例 2006年，上海市中宁路138弄别墅小区14号业主自行拆掉一套2层楼高的别墅，地空置3年后，在原址重建别墅 。建房前，业主找到几家邻居，说家里的房子要装修，希望邻居能帮忙签个字，遭到邻居拒绝。14号业主便自行拆房打桩，并在14号用地范围内建地下室，基坑挖土深度为3米左右。几个月后一幢3层楼高的别墅成型。 因怀疑自家房屋开裂跟邻居拆房建房有关，邻居15号别墅业主将14号业主告上普陀法院，要求他停止侵权，并赔偿修理费、误工费等各项损失56.2万。 问：自有商品房可以拆除重建吗？为什么要经其它业主同意？ 地役权是为对自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。 “支配的权利”包括在他人土地上实施一定行为或限制他人实施一定行为的权利。 在我国的《物权法》中规定为“地役权”和 “相邻关系” 典型地役权 包括在他人土地上通过权，用水权，铺设管线，建筑物支撑权、采光权等。 地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。 根据《物权法》的最新规定，“地役权”自合同生效时设立，当事人要求登记的，可向登记机构申请地役权登记； 根据《物权法》规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记 【地役权案例】 甲乙两工厂相邻。甲工厂原有一个东门，为了让职工上下班进出方便，想开个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此，双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立“通行地役权”，利用期限为10年。双方向登记机构申请地役权登记。 在上述案例中，假设办理了地役权登记后，乙工厂转让给了丙工厂， 丙工厂还应履行地役权合同吗？ 补充名词：相邻权 指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利