金融理财4 居住规划与房产投资.pptVIP

4.1 房产投资的优缺点 4.2 投资房地产出租的考虑因素 投资总成本=资金成本+折旧+修缮管理+空置成本。 ?? 买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。 ?? 房价×利率=资金的机会成本，折旧可以房价的2%保守计算，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。 ?? 购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。 4.3 房产估价的方法—成本法 房产估价的方法—收益还原法 房地产总价=房租/市场投资收益率 ?? 不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=存款利率+房地产的流动性升水； ?? 常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动； ?? 房租应是扣除必要成本后的税后净收益； ?? 可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知道房租就可以算出房价； ?? 通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 沿街商业房。 房产估价的方法—市场比较法 待估价的房产价格= 同地区同类型房屋价格×房龄调整系数×地段调整系数×议价系数； ?? 比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数； ?? 不同楼层或地段，亦需调整； ?? 以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整； ?? 一般估价公司多用比较法，选择3-4个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整后房产的合理价格。 4.4 房产