产权式酒店相关研究.docVIP

PAGE PAGE 53 第一部分 产权式酒店相关政策研究 研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。 一、相关金融政策分析 1、个人住房贷款利率上调 从2005年3月17日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策： 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。 2006年住房贷款利率将继续上调。 提高首付 对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。 2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务 2005年6月14日，中国银行四川省分行召开新闻发布会，宣布推出“直贷式”个贷业务，包括公务员在内的七类高端客户免保险担保等系列优惠政策，并计划在中行各营业网点开设售楼部直接服务个贷客户。而一个星期前建设银行四川省分行业推出类似“直贷式”个贷政策。招行、农行分别推出了“循环授信”、“八成30年按揭”等业务。 二、各大银行对产权式酒店的政策 产权式酒店由国外引进，但在国内的发展模式不成熟，失败案例也比较多，鉴于此银行为控制自身风险，出台了相关管理政策，就这个方面中原对成都市各大银行进行了深入的调查。 1、农业银行 农业银行从2004年5月内部出台政策明确表示“严格控制产权式酒店（公寓）类物业采取售后返租形式销售的贷款，如果确有需要，须报省农行批示”，对该类物业的贷款权限上收，从目前的执行情况开看，到目前为止基本没有提供过这类似的贷款业务。 2、中国银行 从2005年初对产权式酒店 银行对产权式酒店的界定： 银行对产权式酒店的界定：没有独立生活空间（厨房、卫生间等）、依赖于其他公共生活空间，且业主没有独立经营自主权力的物业。 3、民生银行和招商银行 2004年6月开始对以下有产权的物业均不做个人按揭贷款业务：1、无产权边界的房屋，如在商场所设摊位，只规定了面积大小，但没有明确房屋四至；2、产权式公寓，虽然买受人有房屋产权，但没有经营权和使用权，这种属于投资型物业，通过与开发商签定《反租协议》来获得一定比例投资回报的。 4、相关分析 从了解情况来看，国有四大银行基本停止了对该类物业的贷款发放，据了解在2004年该政策出台同时成都有将近11个项目的产权式酒店项目亮相，但是都迫于银行紧缩原因而改为公寓项目，近年来该类物业在成都市场基本没有出现也是由于贷款原因，本项目如果往产权式酒店方向发展，无疑这是个非常大的阻碍因素，因此需要发展商前期与银行有良好的沟通，落实金融政策，控制开发风险。 5、影响 从2004年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基本限制了该类物业的发展， 产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的支持，那么投资者将很难做出购房决定， 如果目前从银行贷款利率6%来计算，开发商回报承诺在税后8%的话，实际收益在2-3%左右，与其他投资方式（基金等）相比，收益率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够的。 三、产权式酒店相关税收政策研究 由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项（按租金收入征收）： 1、营业税： 3%--住宅类物业；5%商业类物业（产权式酒店为商业类物业） 2、城市建设维护税：营业税的7% 3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4% 4、房产税： 4% 5、个人所得税：10% （以上税费是按照经营期收益征收，不包括物业成交时需交纳的一些税费） 以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。 因此，从这个方面来讲，税前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中，紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。 第二部分 产权式酒店运作模式（案例研究） 一、紫薇·银座 1、紫薇·