关于利用城市规划对保障性住房建设进行调控的思考.docVIP

PAGE PAGE 1 关于利用城市规划对保障性住房建设进行调控的思考 　　【摘要】促进保障性住房建设，是实现社会公正、促进社会和谐的重要举措，也是各地方政府共同面对的问题。结合工作实践，对如何利用城市规划的政策调控手段对保障性住房的建设进行调控，进行思考和分析。 　　【关键词】城市规划保障性住房房地产政府调控 　　中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号： 　　目前全国正处在保障性住房建设的高潮中，促进保障性住房建设，实现社会的公正、和谐是各地方政府共同面对的问题。结合工作实践，对如何利用城市规划的政策调控手段对保障性住房的建设进行调控，进行了如下思考。 　　概述 　　1、对城市规划政策调控能力的认识 　　城市规划政策是国家理念下的一种公共政策，是基于“服务国家”的背景和要求应运而生的。现代的城市规划已经从最初单纯的对物质空间形态的关注转变为一个多学科交叉的复杂系统。尤其是二次世界大战以后，随着庇古、凯恩斯关于政府干预主义理论、福利经济学以及公共选择理论的兴起，城市规划逐渐成为一项通过调整城市土地使用和空间开发为手段的干预经济发展的有效手段，承担起更多的城市公共政策的职能。现代城市规划从诞生之日起，就是以保护公共利益为直接目的，通过对土地和城市空间资源的价值分配，来协调、处理社会不同利益集团的利益需求，降低对社会子系统和不同时空资源和环境的外部负效应，切实保障公共利益。 　　2、保障性住房的建设 　　从广义上讲，保障性住房建设涉及到社会各个不同层面，包括城市的土地系统、金融系统、社会保障系统等。但从城市规划公共政策层面上看，保障性住房建设仅仅是指保障性住房的物质空间环境建设。其建设的客体是城市的土地、建筑材料等；建设的主体是政府部门、房产开发企业、城市居民；建设的内容包括保障性住房的开发模式、建设量、建设标准、建设土地的选址定点及相关配套设施建设等。 　　二、需要城市规划对保障性住房建设进行引导和调控的原因分析 　　1、从房地产市场来看 　　由于受到近期利益的驱动，房地产市场调控有一定的局限性，很难客观地预计宏观经济形势和城市长远的发展目标，对城市房地产市场的发展和市场的需求没有明确的认识，常常造成房地产的投资结构不合理，高中低端住宅比例失衡，城市空间资源严重浪费，大量新建住房空置，与此同时，城市广大中低收入人群望房兴叹，供需结构性矛盾严重，社会各阶层矛盾日益尖锐。保障性住房作为公益性导向的产品，经济效益较低，很难吸引投资，因此很难由市场自发、积极来提供此类商品，很难通过市场手段对保障性住房进行合理的资源配置，因此这部分内容必须通过城市规划的强制性手段才能够得以实现。 　　2、从政府角度来看 　　政府部门的参与者的行为动机与个人在市场经济中的行为动机是一样的，同样追求自身经济利益的最大化；同时在市场经济条件下，政府作为独立的行为主体，也在不断追求利益最大化，在当前城市土地使用存在行政划拨和商品化有偿使用两种方式并存的“双轨制”，政府为了增加自身的收益，利用自身对资源的垄断特权和土地的地租差异将土地大量商品化，能够进行行政划拨的土地往往是级差地租最小的、商业化看不上的土地，造成了大量保障性住房的选址远离城市中心。这样导致建成的保障性住房离城市中心或就业中心很远，交通成本上升，大量的保障性住房无人问津，大量空置。合理协调政府、开发企业、城市低收入阶层的利益关系，就需要城市规划的干预。 　　3、保障性住房建设需要城市规划公共政策效应的引导和调控 　　总结上海保障性住房建设的发展历程，保障性住房建设的过程中曾出现各种各样的问题，主要表现在：保障性住房的供给量不足、选址不合理导致大量的住房空置、购买对象不明确导致大量的中高收入阶层骗购等现象。与此同时，城市中大量的低收入家庭的住房没有得到明显的改善，造成了城市土地和空间资源的浪费，加剧了城市阶层之间的矛盾。 　　城市规划作为一种公共政策，代表着城市的公共利益，是社会主义市场经济条件下，国家对城市建设宏观调控的重要依据和手段，是城市政府的重要职能之一。城市规划公共政策的职能就是通过对土地和空间资源的合理分配，调和各阶层矛盾，协调和解决社会各利益集团之间的利益冲突。为了缓解房地产市场的结构性矛盾，促进保障性住房的有效供给，避免出现城市土地和空间的资源浪费，对保障性住房的建设，城市规划必须加以引导和控制，才能协调城市中的各种利益关系，保障公共利益。 　　实现城市规划对保障性住房建设进行调控的途径 　　从规划技术层面对保障性住房建设进行直接调控 　　城市规划对保障性住房建设的控制主要包括：对享有保障性住房的人口和用地规模进行控制、对保障性住房的用地布局进行控制、对开发时序进行控制等。 　　城市总体规划师通过预测未来城市人口的发展，对城市的土地和空间资源进行统筹安排。总体规划的主要