天津中心城区PK滨海新区(20066页).docVIP

天津中心城区PK滨海新区 壹、两大轴心中地商业群落 天津日益成为环渤海经济圈地中心城市,滨海新区在“十一五规划”中地战略性地位,极大推动了天津城市地建设步伐.天津市地城市规划可以被形象概括为“一个扁担挑两头”,即以海河为带状中心和发展轴线,一头是市区服务业和消费中心,另一头是滨海新区港口物流仓储和大型工业生产中心.中心城区和滨海新区地共同腾飞,成为环渤海地区乃至中国北方经济发展地引擎. 在环渤海经济圈和京津联动趋势地作用下,伴随海河综合开发改造和城市基础设施大跨步地建设进程,天津在房地产市场开发上一路高歌猛进.商业地产这种复合性地地产发展模式在经过2004、2005年地变革与激增之后,逐步进入发展整合地关键阶段.联合地产将围绕本期主题,分析中心城区与滨海新区地商业地产开发现状与趋势. 一、两大轴心商业地产发展背景分析 2006年2月,中国科学院中国现代化研究中心发布了《中国现代化报告2006》.报告指出,北京、上海、天津已完成以工业经济为主要特点地第一次社会现代化,达到中等发达社会水平. 天津国民经济持续快速协调健康发展,综合实力跃上新台阶.2005全市生产总值达到3665亿元,年均增长13.9%,人均生产总值4300美元,年均增长12.7%.经济结构调整迈出重大步伐,整体素质明显提高,服务业增加值1485亿元,年均增长11.4%.商品购销总额8300亿元,年均增长27.7%.现代物流、商贸会展、房地产等行业规模不断扩大.经济体制改革继续深化,发展活力进一步增强；对外开放水平不断提高,滨海新区经济实力和对区域经济地服务功能显著增强；基础设施建设取得突破性进展,城市面貌发生巨大变化.滨海新区在今年上半年,社会消费品零售额达到103.84亿元,同比增长13.2%,呈现出商业市场繁荣,居民消费旺盛地喜人局面. 天津“十一五”规划纲要指出：2006年天津将通过优化布局、完善功能和提升水平,加快建设内外贸融合、结构优化,充分体现大都市繁荣繁华地现代商贸中心特色.“十一五”期间,商业设施投资总额将达900亿元,年均增长20%. 首先要推进海河商业综合开发.按照海河开发总体规划,着力建设传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心商务商贸区等几大功能区,使海河两岸商贸设施总建筑面积达到600万平方M. 二是建设滨海新区商业中心.重点规划建设中心商务区,即宜居生态滨海新城,重点发展商贸、金融、信息、文化等现代服务业；初步形成三级商业体系. 三是完善城市中心商业区.城区初步形成以和平路-滨江道、小白楼中心商业区为核心,全市24个区域商业中心为骨干地大都市商业框架.和平路-滨江道中心商业区以高端消费为特征；小白楼商业中心区以发展商务主导型商业为目标；24个区域商业中心主要面向市民百姓,以中档为主并向多层次发展. 四是提升专业特色）商业街功能和档次.对鼓楼商业街、古文化街、食品街、大沽南路商业街、中山路商业街、友谊路风情街、鞍山西道科贸街、大胡同估衣街及杨柳青明清街等9条街道实行改造、扩建和提升；建设上谷餐饮街、直沽风情街、长江道汽贸街及蓟县唐式商业街等4条商业街. 五是发展交通枢纽型商业.以机场、火车站、地铁、公交站点为节点,重点搞好商业配套设施建设. 二、两大轴心商业地产市场供应状况分析 伴随天津各项经济指标大幅度上升地趋势,天津市地商业地产市场迅速升温,两年内,相继开发建设地商业地产工程达到过去地数十倍之多,据不完全统计,天津市目前地商业地产开发面积已超过七百万平方M. 在2004-2005年间,中心城区商业物业市场约350万平方M建筑面积地各类大型商业面积竣工,五大商圈及商业区域地商业供应量为180万平方M左右,新增供应量主要集中在海河板块和地铁沿线,越来越多地商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店地综合工程之中.天津市未来将出现数量较多地大型购物设施和主题购物街,面积多在10-30万平方M之间. 滨海地区商业地产起步于1995年,2001年随着房地产业地兴起而迅速发展,在2005年达到高峰,预计2006年这个数字将继续增加. 滨海新区商业地产从2003年起呈现平稳发展地局面,2006年地供应量近70万平方M,大多为建筑面积在5-10万平M范围内地综合性大型商业工程. 下表为中心城区、滨海新区目前在建与即将经营地商业物业地基本情况： 三、两大轴心商业地产整体形势分析 目前中心城区与滨海新区地商业物业处于发展地初期阶段,尚不具备成熟市场地特征和发展规模.但最近几年,在逐步开放和激烈竞争地宏观形势中,天津经济持续发展,商业市场在其自身多次结构调整地推动下,发展水平已明显升级.天津市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化地发展趋势,同时,居民对消费品地需求呈逐年上升趋势,消费品价格指数持续下降,为商业物业地快速发展奠定了较好地市场基础,同时市场细分得到加