房屋本体及设施设备管理20b.ppt

二、设备、设施管理的依据 1、供配电系统： 发电机 高压环网柜 变压器 配电柜 动力柜 控制柜（箱） 公共照明 供电线路 防雷系统等。 2、给排水系统： 水箱 水池 生活水泵 供水管网 自动控制阀门 泳池循环过滤系统 排污管网 排污泵 污水处理设备等 3、消防系统 ： 烟雾、温度探测器 手动破玻璃按钮 消防栓破玻璃按钮 消防控制主机、联动柜 消防对讲系统 消防水泵 水泵结合器 消防栓 消防管网 排烟送风系统 防火卷帘门 紧急广播系统灭火器 CO2自动灭火系统等。 4、电梯系统： 机房 层站 轿厢 井道 5、电讯系统： 综合布线系统 楼宇自控（BAS）系统 内线电话 公用天线及卫星电视系统 背景音乐等 6、安防系统： 闭路监控系统 门禁控制及停车场管理系统 电动苑门 居家对讲系统（可视、非可视） 居家报警系统 红外线周界防越系统 巡更系统 无线对讲系统 7．会所、会务系统： 影音系统 灯光系统 舞台系统 桑拿设备 健身器材 8．空调、通风系统： 冷水机组 空调泵类 冷却塔 空气处理机 新风机 风机盘管 自控箱 空调水系统电动阀门 其它类空调 9、加工维修工具、设备： 10．房屋本体及其附属设施： 房屋建筑主体 除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙面、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。 装修管理档案 工程返修档案 维修服务档案 设备管理档案 各类公用设施保养维修记录 各项机电设备保养维修及运行记录 设备分承包方维修保养记录 设备检查记录 及时收集 责任到人 多种方式存储 尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存 档案资料的出入要有严格规定，严防文件流失 做到“三防”：防火、防潮、防霉 2、设备运行管理 什么是设备运行管理？ 2、设备运行管理 设置设备运行参数，规范设备操作标准，编制设备操作指导文件 建立健全设备运行值班制度或运行巡视制度 制定设备运行故障紧急预案 开展设备运行操作技能培训和故障操作预案演练，对相关人员实施技能考核 建立健全设备运行监督和检查机制，实施检查，及时纠正不符合要求行为 2、设备运行管理 安全性 可靠性 舒适性 经济性 设备、设施维护管理要求： 人与机轨迹交叉理论 突发事件处理原则 预防为主原则 及时处理原则 客户利益为先原则 人身安全第一原则 减少损失原则 信息透明原则 彻底纠正和预防原则 四不放过原则： 1、设备、设施档案管理 设备、设施管理的内容 设备设施档案管理要求： 设备、设施管理的内容 设备、设施管理的内容 设备运行管理的内容 设备、设施管理的内容 设备运行管理与维修管理的关系 良好的运行管理可以减少维护工作量 与维护管理工作的不可分割性 设备运行的目标 规范设备维护保养标准，编制设备维修保养技术要求 规范设备维护保养操作程序，制定设备维护保养工作组织要求 开展维护技能培训和紧急预案演练，对相关人员实施技能考核 按照技术要求和组织要求实施设备、设施维护保养工作 建立健全维护保养监督和检查机制，实施检查，及时纠正不符合要求行为 3、设备、设施维护管理 设备、设施管理的内容 设备、设施维护管理的内容 3、设备、设施维护管理 设备、设施管理的内容 日检：属巡视检查维护 月检：属预防性检查 季（半年）检：属维护性检查 年检：属恢复性检修 大修：属彻底性修理 日常设备、设施维护保养分类： 3、设备、设施维护管理 设备、设施管理的内容 对技术人员： 三严：（行为标准严、工作要求严、安全规范严） 四会：（会使用、会保养、会检查、会维修） 对设备运行环境： 三干净：（设备干净、机房干净、工作场所干净） 对设备： 四不漏：（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油） 五良好：（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好） 对设施： 保持性能功能良好，保持外观良好，确保无安全隐患 设备、设施档案管理 设备运行管理 设备、设施维护管理 社区节能及新技术、新方法应用 设备设施突发事件的处理及风险防范 房屋大中修 设备、设施改造 特约维修服务 客户关于维修类的投诉处理 内部协作的工作 内部设施维修 技术支持 设备、设施管理的内容 3、设备、设施维护管理 设备设施维护工作在实际工作中的权重 练习思考： 一个多层小区，分成5期开发，总占地面积65万平方米，总建筑面积约100万平方米。有40个设备设施技术员和工程师，涉及多个工种，电器技术人员占60%。有两种专业技术的人员占20%，其余人员20%。这些技术人员中，有高级技术资格和中级职称以上人员占15%。 应如何对他们进行分