第三章市场比较法.ppt

市场比较法是将估价对象与估价期日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 选择类似房地产 （二）理论依据：替代原理 可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。 成交实例与待估房地产差异小。 交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤： 1．搜集交易实例； 2．选取可比实例； 3．建立价格可比基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行房地产状况修正； 7．求取比准价格。 （一）搜集交易实例 （二）选取可比实例 （三）建立价格可比基础 （四）交易情况修正 例如：已知某一房地产的正常价格为1500元/m2 ，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？ 可比实例价格=1500*（1+10%）=1650 交易日期修正的具体方法 例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表： 某城市区域因素因子条件指数表 1、使用年期修正