香港房地产经济政策制度比较分析-副本.pptxVIP

;;;;房地产业发展升温时期（1960--1969年）----移民进入，市场需求，经济繁荣 20世纪 50，60年代，香港经济开始走上了工业化的道路。由于其市场的需求和东南亚国家的排华影响，东南亚许多华人资金转向香港，这些资金一部分投资办厂，另一部分用于购买地皮经营地产，同时涌现出大量高层建筑分层出租出售业务。 60年代以后香港基本完成了由转口贸易港向工业化城市的转变，由于其政治和经济局势进一步稳定，吸引了大量移民的涌入。随着经济的发展和居民收入的提高，人们对住宅及办公场所也有了更高的要求和较多的需求，在此期间高级楼宇及单一功能的办公建筑也大量涌现，香港市场的需求促使了房地产业繁荣进一步升温和发展。 ;房地产业繁荣时期（1970--1997年）---政治稳定，经济发达，地位提升 进入 20世纪 70年代，随着香港经济的稳步快速增长以及世界局势的发展，香港已经发展成为世界第三大金融中心，加之中国大陆改革开放的逐步加深和完善，香港成了中国与世界联系的重要通道。此时香港房地产业呈现出一派全新的景象，市区可供开发土地越来越少，市内的旧街区房屋几乎全部拆除并在原地建起新的楼房，香港房地产业进入快速稳定的发展时期。 1985年底“中英两国关于香港问题的联合声明”的签署，使得香港政治局势和前途明朗化，激发了投资者的信心和投资热情，加上良好的经济发展形势和世界政治局势，该时期香港房地产一直处于快速持续的发展阶段并达到繁荣的顶峰。 ;房地产业近期低迷发展时期（1997年至今）--政治形势不明，金融危机，不稳定 1997年香港回归前夕，投资者对香港未来的经济发展形势没有足够的信心，导致本港资金流向转投到世界其他地区，同时港人的部分消费转向政局稳定的其他地区，如加拿大。 1997年亚洲金融风暴的爆发对香港经济有较大的冲击和影响，香港股市大幅度下跌，到1998年8月港股跌幅达到 61 %。作为香港经济支柱产业的房地产业自第 3个季度以后累计跌幅高达 50 %。香港岛和新界地区 70 m2私宅，每平方米售价分别由 1997年的 10 .40万港元和 7 .26万港元下跌至 2001年的 4 .94万港元和 3 .27万港元；其他地区楼宇售价也有了不同程度的下降，自此香港房地产市场步入了低迷、缓慢的发展阶段。;香港房地产业周期波动的原因 影响香港房地产业周期波动的原因很多，其中主要的有如下几点： (I)强大的需求是拉动香港房地产发展的最主要的原因。香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30％，近60年来，香港人口的增长十分迅速．1946年是60万人。1947年是170万人。1950年是200万人，1959年是300万元，1977年是450万人。1979年是500万人，1997年则达到630万人．平均每年增加10万人，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的根本原因。（地少人多） (2)香港房地产业和金融业的密切联系．金融业靠房地产业的借款而获利，房地产业靠金融业的贷款而发展，房地产的投资是一个生产周期长．资金投入量大的产业，离不开金融业的信贷支持。房地产的销售也需要银行的按揭贷款．香港的住宅是一个需要几十万、上百万港币的商品．能够一次性付款的人数很少，如果没有个人住房贷款的供给，很多人的潜力在购房需求不可能释放成现实需求，香港的银行业为房地产企业贷款和个人住房贷款提供了强有力的支持，据统计，1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重始终在30％以上，20世纪60年代中期则高达80％。（金融支持）;;;;;;;;;;;;;;;;房价因何 持续高涨？;;1998年~2010年全国平均房价走势;1998年~2010年全国平均房价走势;1998年~2010年全国平均房价走势;1998年~2010年全国平均房价走势;;1998~2010年中国房地产调控政策回顾;1月26日，国务院颁布新“国八条” ;2011房地产宏观调控政策解读 战略调控意识增强，进行结构性调整，大力完善住房保障体系 政策出发点由“抑制房价过快上涨”变为“让房价回到合理水平”，政治意味更加浓烈 调控力度再次加大，“前所未有” 全面推广行政限购和问责制度的引入，显示了政府的强烈决心 利率和存款准备金率的屡次上调更多是中央应对通胀预期的举措，主要目的是调控经济，但将直接起到抑制房地产投资增长的效果 税收方面的调整增加了转让商品房的成本，加大了转让难度，对抑制投机性需求具有一定积极意义 房产税率低于预期，更多为试点性质，目前对房市影响有限;2011房地产宏观调控政策实施效果;量跌价滞;全国部分城市土地市场成交金额整体态势;2011年第一季度东中西部地区重点监测城市综合地价增长率;全国一季度购房者反馈;全国房地产企业分析;;;;;;;;;;;一、房